Sijoituskiinteistöjen arvostus- ja jaksotusperiaatteet

IAS-normiston mukaan sijoituskiinteistöjen arvostamisessa saadaan valita kahden vaihtoehdon välillä: tarjolla on käyvän arvon malli ja hankintamenomalli. Kun IAS 40 -standardia valmisteltiin 90-luvun lopulla, pidettiin sijoituskiinteistöjen arvostamisen lähtökohtana pitkään markkinapohjaista arvostamista. Lopullisessa standardissa päädyttiin kuitenkin vaihtoehtojen tarjoamiseen, koska kiinteistömarkkinoiden ei katsottu olevan vielä niin kehittyneet, että luotettava arvio käyvästä arvosta olisi aina löydettävissä. Jos yritys valitsee hankintamenomallin, on liitetietona kuitenkin pyrittävä antamaan informaatiota sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista.

Sijoituskiinteistöjen arvostamista, jaksottamista ja liitetietoja koskeva IAS 40 ”Sijoituskiinteistöt” -standardi tuli voimaan vuoden 2001 alussa. Standardissa määritellään sijoituskiinteistö sellaiseksi kiinteistöksi, jota yritys (omistaja tai rahoitusleasingsopimuksella vuokralleottaja) pitää hallussaan pikemminkin hankkiakseen vuokratuottoa tai pääoman arvonnousua kuin:
• käyttääkseen sitä tavaroiden tai palvelujen tuottamiseen tai tarjontaan tai hallinnollisiin tarkoituksiin; taikka
• tarkoituksena myydä se osana tavanomaista liiketoimintaa.

Standardissa ei käsitellä:
• omassa käytössä olevia kiinteistöjä (merkitään taseeseen IAS 16:n ”Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet” mukaisesti joko poistoilla vähennettyyn hankintamenoon taikka uudelleenarvostukseen perustuvaan määrään sen jälkeisillä poistoilla vähennettynä),
• kiinteistöjä, jotka on tarkoitettu myytäväksi tavanomaisessa liiketoiminnassa (merkitään taseeseen hankintamenoon tai sitä alhaisempaan nettorealisointiarvoon IAS 2:n ”Vaihto-omaisuus” mukaisesti);
• kiinteistöjä, joita parhaillaan rakennetaan tai kunnostetaan tarkoituksena käyttää niitä sijoituskiinteistöinä tulevaisuudessa (sovelletaan IAS-standardia 16 siihen asti, kunnes rakennus- tai kunnostustyö on saatu valmiiksi)
• vuokralleottajan muun vuokrasopimuksen kuin rahoitusleasingin mukaista intressiä (IAS 17 ”Vuokrasopimukset”);
• metsiä ja muita sellaisia uudistuvia luonnonvaroja; eikä
• uusiutumattomien luonnonvarojen etsintää ja jalostamista.

Yritys saattaa omistaa kiinteistön, joka on vuokrattu sen emo- tai sisaryrityksen käyttöön. Kiinteistöä ei voida tällöin pitää sijoituskiinteistönä konsernitilinpäätöksessä, koska koko konsernin kannalta katsottuna kiinteistö on omassa käytössä. Kiinteistö on kuitenkin sen omistavan yrityksen kannalta sijoituskiinteistö, jos se on sijoituskiinteistöä koskevan yleisen määritelmän mukainen. Tämän vuoksi vuokralleantaja käsittelee kiinteistöä erillistilinpäätöksessään sijoituskiinteistönä.

Alkuperäinen arvostaminen hankintamenoon

Sijoituskiinteistön hankintamenon aktivoimisen ehdot ovat tilinpäätöksen laadinnan ja esittämisen yleisten periaatteiden (”viitekehys”) mukaiset: sijoituskiinteistö merkitään varoiksi taseeseen silloin ja vain silloin, kun
• on todennäköistä, että sijoituskiinteistöön liittyvä vastainen taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi; ja
• sijoituskiinteistön hankintameno on luotettavasti määritettävissä.

Ratkaistaessa täyttyykö ensimmäinen kirjaamisehto, yritys joutuu arvioimaan alkuperäisenä kirjaamisajankohtana käytettävissä olevien tietojen perusteella, miten varmaa on, että yritykselle koituu taloudellista hyötyä tulevaisuudessa. Toinen kirjaamisehto täyttyy yleensä helposti, koska omaisuuserän oston todentava liiketapahtuma osoittaa sen hankintamenon. Sijoituskiinteistö arvostetaan alun perin hankintamenoon. Liiketoimeen liittyvät transaktiomenot sisällytetään hankintamenoon. Välittömästi hankinnasta johtuvia menoja ovat esimerkiksi asiantuntijapalkkiot lainopillisista palveluista ja varainsiirtoverot.

Jo kirjanpitoon merkittyyn sijoituskiinteistöön liittyvät, myöhemmin toteutuvat menot lisätään sijoituskiinteistön kirjanpitoarvoon silloin, kun on todennäköistä, että yrityksen hyväksi koituu vastaista taloudellista hyötyä yli olemassa olevan sijoituskiinteistön alun perin arvioidun suoritustason. Kaikki muut myöhemmin toteutuvat menot kirjataan kuluiksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet.

Sijoituskiinteistön hankinnan jälkeen toteutuvien menojen asianmukainen kirjanpidollinen käsittely riippuu siitä, mitä seikkoja on otettu huomioon, kun kyseinen sijoituksen hankintameno on alun perin merkitty määritetty ja kirjattu. Esimerkiksi silloin, kun vastaisen taloudellisen hyödyn menetys on jo otettu huomioon sijoituskiinteistön kirjanpitoarvoa määritettäessä, myöhemmin toteutuvat, omaisuuserästä odotettavissa olevan vastaisen taloudellisen hyödyn palauttamisesta johtuvat menot aktivoidaan.

Näin on myös silloin, kun omai-suuserän ostohintaa määrättäessä on otettu huomioon sellaiset yrityksen tulevat maksuvelvoitteet, jotka ovat välttämättömiä omaisuuserän saattamiseksi toimintavalmiuteen. Esimerkkinä tästä saattaisi olla saneerausta vaativan rakennuksen hankinta. Tällöin myöhemmin toteutuvat menot lisätään kirjanpitoarvoon.

Arvostaminen myöhemmin: kaksi vaihtoehtoista mallia

IAS 40 -standardin mukaan yrityksen tulee valita alkuperäisen kirjaamisen jälkeen joko käypään arvoon perustuva laskentamalli tai hankintamenoon perustuva laskentamalli. Valittua menettelytapaa on sovellettava kattavasti kaikkiin sijoituskiinteistöihin ja yhdenmukaisesti tilikaudesta toiseen. Ainoan poikkeuksen muodostaa käyvän arvon mallin valinneilla yrityksillä se, että jonkun yksittäisen kiinteistön kohdalla ei luotettavaa arviota kohteen käyvästä arvosta ole löydettävissä.

Hankintamenomalli vastaa käyttöomaisuuden ensisijaista käsittelytapaa: kaikki sijoituskiinteistöt arvostetaan IAS 16 ”Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet” -standardin mukaista ensisijaista menettelytapaa noudattaen, ts. kertyneillä poistoilla ja arvonalennustappioilla vähennettyyn hankintamenoon.

Vaikka kumpaakaan mainituista malleista ei ole osoitettu ensisijaiseksi menettelytavaksi (”bench-mark”), on hankintamenomallin valinneen yrityksen esitettävä tilinpäätöksen liitetietona informaatiota sijoituskiinteistöjensä käyvästä arvosta.

Käyvän arvon laskentamallia sovellettaessa todettavasta käyvän arvon muutoksesta aiheutuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti. Menettelytapa poikkeaa tässä aineellisen ja aineettoman käyttöomaisuuden arvostuksessa toissijaisesti sallitun uudelleenarvostustavan kanssa – IAS 16 -standardin mukaan arvonmuutokset merkitään suoraan oman pääoman lisäykseksi tai vähennykseksi ns. uudelleenarvostusrahastoon.

Mikä on käypä arvo?

Sijoituskiinteistön käypä arvo on yleensä sen markkina-arvo. Käypä arvo on todennäköisin hinta, joka on järkevästi tarkastellen saatavissa markkinoilla tilinpäätöspäivänä. Se on paras hinta, jonka myyjä voi järkevästi tarkastellen saada ja edullisin hinta, johon ostaja voi järkevästi tarkastellen päästä. Tätä arviota tehtäessä jätetään nimenomaisesti ottamatta huomioon sellainen hinta-arvio, jota erityiset ehdot tai olosuhteet, kuten epätavallinen rahoitus, myynti-takaisinvuokraus, erityisluonteiset vastikkeet tai jonkun myynnin kanssa tekemisissä olevan tahon antamat myönnytykset parantavat tai huonontavat. Yritys määrittää käyvän arvon vähentämättä mahdollisia liiketoimeen liittyviä menoja, jotka yritykselle syntyisi myynnin tai muun luovutuksen yhteydessä.

Käypää arvoa koskeva arvio on sidottu tiettyyn päivään. Sijoituskiinteistön käyvän arvon tulee heijastaa nimenomaan tilinpäätöspäivän todellista markkinatilannetta ja olosuhteita. Koska markkinat ja markkinaolosuhteet saattavat muuttua, arvioitu arvo saattaa olla toisena ajankohtana väärä tai epätarkoituksenmukainen. Käyvän arvon määritelmässä oletetaan myös, että vaihto tapahtuu samanaikaisesti ja myyntisopimus toimeenpannaan ilman hinnanmuutoksia, joita voisi tapahtua asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välisessä kaupassa, jos itse vaihtotapahtuma ja sen toimeenpano eivät toteudukaan samanaikaisesti.

Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa muun muassa voimassaoleviin vuokrasopimuksiin perustuvia vuokratuottoja sekä järkeviä ja perusteltavissa olevia olettamuksia, jotka kuvaavat markkinoiden näkemystä siitä, millaiseksi asiaa tuntevat, liiketoimeen halukkaat osapuolet otaksuisivat tulevaisuudessa tehtävien vuokrasopimusten mukaisen vuokratuoton tarkasteluhetken markkinatilanteen valossa.

Käyvän arvon määritelmässä viitataan ”asiaa tunteviin, liiketoimeen halukkaisiin osapuoliin”. ”Asiaa tuntevalla” tarkoitetaan tässä yhteydessä, että sekä liiketoimeen halukas ostaja että liiketoimeen halukas myyjä ovat kohtuullisen hyvin perillä sijoituskiinteistön luonteesta ja piirteistä, sen toteutuneista ja mahdollisista käyttötarkoituksista sekä markkinatilanteesta tilinpäätöspäivänä.

Liiketoimeen halukas ostaja on motivoitunut, mutta hänellä ei ole ostopakkoa. Tämä ostaja ei ole yli-innokas, eikä ole päättänyt ostaa mihin hintaan tahansa. Tämä ostaja toimii myös senhetkisillä markkinoilla vallitsevien realiteettien ja senhetkisten markkinaodotusten mukaisesti ennemmin kuin sellaisten kuvitteellisten markkinoiden mukaisesti, joiden olemassaoloa ei pystytä osoittamaan tai ennakoimaan. Oletettu ostaja ei maksaisi enempää kuin markkinat vaativat. Sijoituskiinteistön senhetkinen omistaja on yksi niistä, jotka muodostavat markkinat.

Halukas myyjä ei ole yli-innokas eikä myy pakon edessä, ei ole valmis myymään mihin hintaan tahansa eikä tyytymään hintaan, jota ei pidetä markkinoilla kohtuullisena kyseisenä ajankohtana. Halukas myyjä on motivoitunut myymään sijoituskiinteistön markkinoilla vallitsevilla ehdoilla parhaaseen hintaan, joka on saatavissa avoimilla markkinoilla asianmukaisesti markkinoituna, olipa tämä hinta mikä tahansa. Sijoituskiinteistön todellisen omistajan tosiasiallinen tilanne ei kuulu tähän tarkasteluun, koska halukas myyjä on mahdollinen omistaja.

Käyvän arvon määritelmässä viitataan toisistaan riippumattomien osapuolten väliseen liiketoimeen. Tällainen liiketoimi toteutuu sellaisten osapuolten välillä, joilla ei ole sellaista yleistä eikä erityistä suhdetta, jonka perusteella kauppahinnoista tulisi epätyypillisiä kyseisillä markkinoilla. Liiketoimen odotetaan toteutuvan toisistaan riippumattomien osapuolten välillä, joista kukin toimii itsenäisesti.

Käypää arvoa osoittavat yleensä parhaiten hinnat, joita tarkasteluhetkellä maksetaan toimivilla markkinoilla kiinteistöistä, jotka ovat samankaltaisia ja sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan samanlaisia ja joita koskevat samanlaiset vuokra- tai muut sopimukset. Yritys selvittää, poikkeaako kyseessä oleva kiinteistö niistä luonteeltaan, sijainniltaan, kunnoltaan tai sitä koskevien vuokra- tai muiden sopimusten suhteen.

Jos ei ole olemassa senhetkisiä toimivilla markkinoilla määräytyviä hintoja, yritys ottaa huomioon eri lähteistä saatavaa informaatiota, esimerkiksi
• luonteeltaan, kunnoltaan tai sijainniltaan poikkeavien (tai erilaisten vuokra- tai muiden sopimusten kohteena olevien) kiinteistöjen senhetkiset hinnat toimivilla markkinoilla kyseisten erojen vaikutuksilla oikaistuna;
• viime aikoina toteutuneet hinnat vähemmän toimivilla markkinoilla oikaistuna sellaisten taloudellisen tilanteen muutosten vaikutuksella, jotka ovat tapahtuneet kyseisillä hinnoilla tehtyjen kauppojen toteutumispäivän jälkeen; ja
• vastaisia rahavirtoja koskeviin luotettaviin arvioihin perustuvat ennakoidut diskontatut rahavirrat, joiden tukena on voimassaoleva vuokra- tai muu sopimus ja ulkoinen näyttö kuten esimerkiksi sen hetkiset markkinavuokrat samankaltaisista, sijainniltaan ja kunnoltaan samanlaisista kiinteistöistä ja jotka on laskettu käyttäen diskonttaustekijää, joka heijastaa markkinoiden senhetkistä arviota rahavirtojen määrään ja ajankohtaan liittyvästä epävarmuudesta.

Käypä arvo vs. käyttöarvo

Käypä arvo poikkeaa IAS 36:ssa ”Omaisuuserien arvon alentuminen” kuvatusta käyttöarvosta. Käypä arvo kuvastaa markkinoilla toimivien tietämystä ja arvioita sekä tekijöitä, jotka ovat näille toimijoille yleisesti merkityksellisiä. Käyttöarvo sitä vastoin kuvastaa yrityksen omaa tietämystä ja arvioita sekä yksikkökohtaisia tekijöitä, jotka saattavat koskea nimenomaan kyseistä yritystä eivätkä ole sovellettavissa yrityksiin yleensä.

Sijoituskiinteistön käypää arvoa määrittäessään yritys välttää ottamasta kahteen kertaan huomioon sellaisia varoja ja velkoja, jotka merkitään erillisiksi varoiksi tai veloiksi taseeseen. Esimerkiksi:
• laitteistot (esim. hissit tai ilmastointilaitteet) ovat usein kiinteä osa rakennusta ja sisällytetään yleensä sijoituskiinteistöön eikä merkitä erikseen taseeseen aineelliseksi käyttöomaisuudeksi;
• jos toimisto on annettu vuokralle kalustettuna, kaluston käypä arvo sisältyy yleensä toimiston käypään arvoon, koska vuokratuotot liittyvät kalustettuun toimistoon. Kun kalusto sisältyy sijoituskiinteistön käypään arvoon, yritys ei kirjaa kyseistä kalustoa erilliseksi omaisuuseräksi; ja
• sijoituskiinteistön käypä arvo ei sisällä etukäteen maksettua tai vielä saamatta olevaa vuokratuloa, joka perustuu muuhun kuin rahoitusleasingsopimukseen, koska yritys kirjaa sitä koskevan saamisen tai velan erikseen.

Sijoituskiinteistön käyvässä arvossa ei oteta huomioon vastaisia investointeja, jotka parantavat kiinteistöä tai lisäävät sen arvoa, eikä se myöskään kuvasta kyseiseen investointiin liittyvää vastaista hyötyä.

Entä jollei ole luotettavaa arviota käyvästä arvosta?

IAS 40-standardissa oletetaan, että yritys pystyy jatkuvasti määrittämään sijoituskiinteistön käyvän arvon luotettavasti. Käytännössä ei näin kuitenkaan aina voi olla. Poikkeuksellisissa tapauksissa on jo yrityksen hankkiessa sijoituskiinteistön selvää näyttöä siitä, ettei yritys pysty jatkuvasti määrittämään sijoituskiinteistön käypää arvoa luotettavasti. Näin on silloin, kun vertailukelpoisia kauppoja toteutuu markkinoilla harvoin ja muita käypää arvoa koskevia arvioita (esimerkiksi diskontattuihin rahavirtaennusteisiin perustuvia) ei ole saatavissa.

Jos luotettavaa arvioita sijoituskiinteistön käyvästä arvosta ei ole määritettävissä, yrityksen tulee arvostaa kyseinen sijoituskiinteistö IAS 16 ”Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet” -standardin mukaista ensisijaista menettelytapaa noudattaen. Sijoituskiinteistön jäännösarvo oletetaan nollan suuruiseksi. Yrityksen tulee soveltaa IAS 16 -standardia johdon mukaisesti aina sijoituskiinteistön luovutukseen asti.

Niissä poikkeuksellisissa tapauksissa, joissa yrityksen on pakko arvostaa sijoituskiinteistö IAS 16:n mukaista ensisijaista menettelytapaa noudattaen, yritys arvostaa kuitenkin kaikki muut sijoituskiinteistönsä käypään arvoon.

Jos yritys on aiemmin arvostanut sijoituskiinteistön käypään arvoon, sen tulee jatkaa käypään arvoon arvostamista kiinteistön luovutukseen saakka, vaikka markkinoilla toteutuisi vertailukelpoisia kauppoja entistä harvemmin tai markkinahintojen saaminen vaikeutuisi.

Laajat liitetietovaatimukset

IAS 40 -standardi edellyttää sekä käyvän arvon mallia että hankintamenomallia soveltavilta yrityksiltä yksityiskohtaisia liitetietoja sijoituskiinteistöistä. Seuraavat tiedot ovat yhteisiä molempien arvostusmallien käyttäjille:
• kriteerit, joita yritys on käyttänyt sijoituskiinteistöjen erottamiseen omassa käytössä olevista kiinteistöistä ja kiinteistöistä, joita pidetään tarkoituksena myydä ne tavanomaisessa liiketoiminnassa;
• sijoituskiinteistöjen käypää arvoa määritettäessä käytetyt menetelmät ja tehdyt merkittävät olettamukset, mm. tieto siitä, perustuuko käyvän arvon määrittäminen markkinoilta saatuun näyttöön vaiko kiinteistön luonteesta tai vertailukelpoisen markkina-informaation puuttumisesta johtuen pikemminkin muihin tekijöihin (jotka yrityksen tulee ilmoittaa);
• missä määrin sijoituskiinteistöjen käypä arvo (taseeseen merkitty tai liitetietona esitetty) perustuu arvioon, jonka on tehnyt riippumaton, tunnustetun ja asianmukaisen ammatillisen tutkinnon suorittanut arvioija, jolla on viimeaikaista kokemusta sijainniltaan ja tyypiltään samanlaisista kiinteistöistä kuin arvostettavana oleva sijoituskiinteistö. Jos tällaista arviota ei ole tehty, tämä ilmoitetaan;
• tuloslaskelmaan merkityt
• korkotuotot sijoituskiinteistöistä;
• välittömät toimintakulut (korjaukset ja huolto mukaan lukien) sijoituskiinteistöistä, jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa tilikaudella; ja
• välittömät toimintakulut (korjaukset ja huolto mukaan lukien) sijoituskiinteistöistä, jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa tilikaudella;
• sijoituskiinteistöjen realisoitavuutta tai tuoton ja myyntitulon siirtämistä koskevien rajoitusten olemassaolo ja määrät; ja
• olennaiset sopimukseen perustuvat velvoitteet, jotka koskevat sijoituskiinteistöjen ostamista, rakentamista tai kunnostamista taikka niiden korjaamista, huoltoa tai parannuksia.

Käypään arvoon perustuvaa laskentamallia käyttävän yrityksen on lisäksi esitettävä sijoituskiinteistöjen tilikauden alun ja lopun kirjanpitoarvojen välinen täsmäytyslaskelma, joka osoittaa (vertailutietoja ei edellytetä):
• lisäykset, hankinnoista johtuvat ja myöhemmin toteutuneista aktivoiduista menoista johtuvat erikseen;
• lisäykset, jotka johtuvat yritysten yhteenliittymien kautta toteutuneista hankinnoista;
• luovutukset;
• käypää arvoa koskevista oikaisuista johtuvat nettomääräiset voitot tai tappiot;
• ulkomaisen yksikön tilinpäätöksen muuttamisesta syntyneet nettomääräiset kurssierot;
• siirrot vaihto-omaisuuteen ja omaan käyttöön sekä vaihto-omaisuudesta ja omasta käytöstä; ja
• muut muutokset.

Niissä poikkeuksellisissa tapauksissa, joissa yritys arvostaa sijoituskiinteistöt IAS 16 ”Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet” -standardin mukaista ensisijaista menettelytapaa noudattaen, täsmäytyslaskelmassa esitetään kyseisiä sijoituskiinteistöjä koskevat tiedot erillään muista sijoituskiinteistöistä. Lisäksi yrityksen tulee esittää tilinpäätöksessään:
• kuvaus sijoituskiinteistöistä;
• selostus siitä, miksi käypä arvo ei ole määritettävissä luotettavasti;
• jos mahdollista, arvioitu vaihteluväli, johon käypä arvo hyvin todennäköisesti osuu; ja
• luovutettaessa sijoituskiinteistö, jota ei ole merkitty taseeseen käypään arvoon esitetään:
• että yritys on luovuttanut sijoituskiinteistön, jota ei ole merkitty taseeseen käypään arvoon;
• kyseisen sijoituskiinteistön myyntiajankohdan kirjanpitoarvo; ja
• kirjattu voitto tai tappio.

Alkuperäiseen hankintamenoon perustuvaa laskentamallia soveltava yritys esittää liitetietona yhteisten liitetietojen lisäksi seuraavat:
• käytetyt poistomenetelmät;
• taloudelliset vaikutusajat tai käytetyt poistoprosentit;
• bruttomääräinen kirjanpitoarvo ja kertyneet poistot (kertyneisiin arvonalentumistappioihin yhdistettyinä) tilikauden alussa ja lopussa;
• sijoituskiinteistön tilikauden alun ja lopun kirjanpitoarvojen välinen täsmäytyslaskelma, joka osoittaa (vertailutietoja ei edellytetä):
• lisäykset, hankinnoista johtuvat ja myöhemmin toteutuneista aktivoiduista menoista johtuvat erikseen;
• lisäykset, jotka johtuvat yritysten yhteenliittymien kautta toteutuneista hankinnoista;
• luovutukset;
• poistot;
• IAS 36 ”Omaisuuserien arvon alentuminen” -standardin mukaisesti kirjatut arvonalentumistappiot ja arvonalentumistappioiden peruutukset tilikaudella;
• ulkomaisen yksikön tilinpäätöksen muuttamisesta syntyneet nettomääräiset kurssierot;
• siirrot vaihto-omaisuuteen ja omaan käyttöön sekä vaihto-omaisuudesta ja omasta käytöstä; ja
• muut muutokset; sekä
• sijoituskiinteistöjen käypä arvo.

Niissä poikkeuksellisissa tapauksissa, joissa yritys ei pysty määrittämään joidenkin sijoituskiinteistöjen käypää arvoa luotettavasti, sen tulee esittää:
• kuvaus sijoituskiinteistöistä;
• selostus siitä, miksi käypä arvo ei ole määritettävissä luotettavasti; ja
• jos mahdollista, arvioitu vaihteluväli, johon käypä arvo hyvin todennäköisesti osuu.

Vireillä olevat muutokset

IASB julkaisi toukokuussa 2002 laajan hankkeen useiden kansainvälisten tilinpäätösstandardien muuttamiseksi (Exposure Draft of Proposed Improvements to International Accounting Standards). Tässä yhteydessä esitetään eräitä muutoksia myös IAS 40 ”Sijoituskiinteistöt” -standardiin.

Voimassaoleva IAS 40 tekee selvän eron rahoitusleasingsopimusten ja tavanomaisten vuokrasopimusten välillä siten, että ainoastaan rahoitusleasingsopimuksin kiinteistöjä vuokrannut vuokralleottaja voi luokitella kiinteistönsä sijoituskiinteistöksi, johon voidaan soveltaa vaihtoehtoisesti käyvän arvon mallia. Eräissä maissa ovat yleisiä maa-alueisiin liittyvät vuokrajärjestelyt, joissa maa-alueen vuokra-aikaa ei sinänsä ole rajoitettu mutta joissa ei myöskään ole sovittu siitä, että maa-alue siirtyisi vuokrakauden lopulla vuokralleottajalle. IAS 17 ”Vuokrasopimukset” -standardin mukaan tällaiset sopimukset luokitellaan aina muiksi kuin rahoitusleasingsopimuksiksi. Käytännössä tällaisia vuokrajärjestelyjä pidetään kuitenkin pitkälti tontin ostamiseen rinnastettavina tapahtumina.

IASB on ehdottanut, että IAS 40 -standardia muutettaisiin siten, että myös muulla vuokrasopimuksella kuin rahoitusleasingsopimuksella hankittu kiinteistö voisi tulla luokitelluksi sijoituskiinteistöksi, jolloin käyvän arvon soveltaminen tällaisen omaisuuserän arvostamisessa olisi mahdollista. Luokittelu olisi tällaisissa tilanteissa kuitenkin valinnainen.

Vähitellen käypiin arvoihin sijoituskiinteistöissäkin?

IASB harkitsi standardien uudistamisprosessissa myös sitä, että käyvän arvon mallista tulisi ainoa sallittu arvostustapa sijoituskiinteistöissä. Kun IAS 40 -standardia alun perin laadittiin, päädyttiin pitkän pohdinnan jälkeen siihen, että hankintamenomalli on syytä toistaiseksi pitää käyvän arvon mallin rinnalla kahdestakin syystä. Tilinpäätösinformaation tuottajille ja käyttäjille haluttiin ensinnäkin antaa aikaa hankkia kokemusta käyvän arvon mallin soveltamisesta. Toisaalta haluttiin antaa sellaisille maille, joissa kiinteistömarkkinat eivät ole vielä pitkälle kehittyneet ja joissa kiinteistöjen arviointijärjestelmä ei ole vielä vakiintunut, mahdollisuus kehittää markkinoitaan ja järjestelmiään.

IASB päätti edelleen säilyttää nykyisen kaksijakoisen järjestelmän. IAS 40 -standardi tuli voimaan vasta vuoden 2001 alussa, joten toistaiseksi on ehditty hankkia vain vähän kokemusta sen soveltamisesta. Suuntaus on kuitenkin menossa voimakkaasti kohti käypien arvojen mukaista arvostamista. IASB:n voi odottaa palaavan lähivuosina sijoituskiinteistöjä koskevan IAS 40 -standardin hankintamenomallin poistamiseen.

Sijoituskiinteistöjä koskevat määritelmät (IAS 40)

Sijoituskiinteistö (investment property) on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai rakennuksen osa – tai molemmat), jota yritys (omistaja tai rahoitusleasingsopimuksella vuokralleottaja) pitää hallussa pikemminkin hankkiakseen vuokratuottoa tai pääoman arvonnousua tai niitä molempia kuin:
• käyttääkseen sitä tavaroiden tai palvelujen tuottamiseen tai tarjontaan tai hallinnollisiin tarkoituksiin; tai
• myydäkseen sen osana tavanomaista liiketoimintaa

Omassa käytössä oleva kiinteistö (owner-occupied property) on kiinteistö, jota yritys (omistaja tai rahoitusleasingsopimuksella vuokralleottaja) käyttää tavaroiden tai palvelujen tuottamiseen tai tarjontaan taikka hallinnollisiin tarkoituksiin.

Käypä arvo (fair value) on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä.

Hankintameno (cost) on omaisuuserän hankkimiseksi suoritettujen rahavarojen määrä tai annetun muun vastikkeen käypä arvo omaisuuserän hankinta- tai valmistusajankohtana.

Kirjanpitoarvo (carrying amount) on määrä, johon omaisuuserä merkitään taseeseen.