Luottamusasemaan perustuvaa vastuuta korostetaan oikeuskäytännössä
Korkein oikeus on antanut ennakkoratkaisun KKO 2010:17 tilanteesta, jossa isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa. Eräänä keskeisenä kysymyksenä jutussa oli se, mikä oli isännöitsijäntodistuksen antaneen asunto-osakeyhtiön edustajan vastuu asunto-osakeyhtiölain nojalla.
Asunto-osakeyhtiölaissa viitataan osakeyhtiölain toimitusjohtajaa ja hallituksen jäsenyyttä koskeviin vastuusäännöksiin. Näin ollen osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai tuottamuksesta vahinkoa aiheuttanut, luottamusasemassa oleva henkilö on korvausvelvollinen vahingosta osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan on pyynnöstä annettava asunto-osakeyhtiössä tiettyä huoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus osakkeenomistajalle ja osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävälle sekä kiinteistönvälittäjälle, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto.
Osakkeiden ostajalla on oikeus saada vastuuasemassa olevalta vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiölain ja osakeyhtiölain vastuusäännösten perusteella, mikäli isännöitsijän todistus, asunto-osakeyhtiölaissa ja -asetuksessa säädetyt vaatimukset huomioon ottaen, havaitaan puutteelliseksi tai virheelliseksi ja mikäli vahingonkorvaukseen tuomitsemisen edellytykset ovat muutoinkin käsillä. Isännöitsijäntodistuksesta tulee käydä ilmi huoneiston yhtiöjärjestyksessä mainittu pinta-ala, yhtiön taloudellinen tila ja tiedot sellaisista hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevista muista yhtiötä koskevista seikoista, jotka olennaisesti voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan.
Tapauksessa asunnon ostaja ei väittänyt, että hänen ostamansa huoneiston tosiasiallinen pinta-ala olisi pienempi kuin isännöitsijäntodistuksessa tarkistusmitatuksi ilmoitettu 188 m². Yhtiöjärjestyksen mukaisen pinta-alan ylittävä osuus oli kuitenkin rakennettu ilman rakennuslupaa ja käytettävissä oleva rakennusoikeus ylittäen, vaikka isännöitsijän todistuksessa olevat merkinnät tarkistusmitatusta pinta-alasta ovat olleet omiaan antamaan sen väärän käsityksen, että huoneiston tilat olisivat kaikilta osiltaan rakennusluvan mukaiset.
Korkein oikeus lähti siitä, että rakennusluvan puuttuminen osasta huoneiston tiloja voi vaikuttaa merkittävästi, paitsi huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoon, myös yhtiön taloudelliseen tilaan tai toimintaan riippuen siitä, miten laajaa huoneiston luvaton rakentaminen on yhtiön omistamien tilojen kokonaismäärään nähden. Luvan puuttuminen voi johtaa siihen, että valvontaviranomainen velvoittaa asunto-osakeyhtiön saattamaan luvatta rakennetut tilat hyväksyttyjen rakennuslupien mukaisiksi, kuten KKO:n tutkimassa tapauksessa oli käynytkin.
KKO päätyi siihen, että tapauksessa ilman lupaa suoritettu rakentaminen oli niin laajaa, että pelkästään se on voinut olennaisesti vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai toimintaan, minkä lisäksi ostetussa huoneistossa oli suoritettu voimassa olevan rakennusluvan vastaisia rakennustöitä. Näistä syistä luvanvastaisesta ja käytettävissä olevan rakennusoikeuden ylittävästä rakentamisesta olisi pitänyt mainita isännöitsijäntodistuksessa. Näin KKO katsoi, että isännöitsijäntodistuksen antaneen hallituksen jäsenen vastuu realisoitui.
Tapaus on hyvä esimerkki jälleen kerran siitä, että luottamus- tai asiantuntija-asemaan perustuva vastuu on kohtuullisen ankaraa, mikä lähtökohtaisesti on hyväksyttävä asia. Huomattavaa on, että KKO:n ratkaisun perusteluissa viitataan siihen, että jo pelkkä mahdollisuus vahingosta voi laukaista juridisen korvausvastuun, jonka osalta tietysti vahingon määrä tulee osoittaa erikseen, samoin kuin se, että vahinko on syy-yhteydessä lainvastaiseen toimintaan.
