Asuntoedun verotusarvo muuttui

Työntekijälle syntyy asuntoetu silloin, kun palkansaaja saa työ- tai virkasuhteensa perusteella käyttöönsä työnantajansa omistaman tai vuokraaman asunnon. Myös eläkkeellä olevan entisen työntekijän asunto­etuun voidaan soveltaa verotusarvoa. Sen sijaan työsuhteen päättymisen jälkeen asuntoetu tulee arvostaa käypään arvoon. Jos työnantaja maksaa palkansaajan vuokraaman asunnon vuokran tai palkansaajan omistaman asunnon kuluja, maksu katsotaan rahapalkaksi. 

Työnantaja voi vuokrata asuntoja julkisesti ja yleisesti muillekin kuin omille työntekijöilleen. Jos työnantaja vuokraa asunnon työntekijälle samoilla perusteilla ja saman­suuruisella vuokralla kuin muillekin vuokralaisille eikä vuokrasuhdetta voi irtisanoa työsuhteen päättymisen vuoksi, kyse ei ole luontoisetuasunnosta.

Veronalainen asuntoetu

Veronalainen asuntoetu syntyy silloin, kun työntekijän asunnosta maksama vuokra on pienempi kuin Verohallinnon­ luontoisetupäätöksen mukainen asunnon verotusarvo. Verotusarvon ja perityn vuokran välinen erotus on työntekijän veronalaista palkkatuloa. Tästä syystä jokaiselle työsuhdeasunnolle pitää laskea yksilöllisesti verotusarvo. Jos työntekijän työnantajalle maksama vuokra on vähintään verotusarvon suuruinen, veronalaista asuntoetua ei synny. Jos vastike asunnosta peritään palkanmaksun yhteydessä, se on vähennettävä työntekijälle maksettavasta nettopalkasta. Muulle kuin työnantajalle maksettu korvaus, kuten sauna- tai autopaikkamaksu, ei alenna verotusarvoa.

Esimerkki. 

Työntekijä saa rahapalkan (2 400 €/kk) lisäksi asuntoedun, jonka verotusarvo on 600 euroa. Työntekijän ennakonpidätyksen alainen palkka on 3 000 euroa. Työntekijän veroprosentti on 25, joten ennakonpidätys on 750 euroa. Verojen jälkeen työntekijä saa rahapalkkaa 1 650 €/kk (= 2400–750).

Työntekijä vuokraa saman asunnon itse ja maksaa vuokraa 800 euroa kuukaudessa. Työntekijän rahapalkka on 3 000 euroa ja nettopalkka 2 250 euroa kuukaudessa. Vuokran jälkeen työntekijälle jää rahapalkkaa 1 450 euroa.

Asuntoedun verotusarvon laskentaperusteet

Tuloverolain 64.1 §:n mukaan luontoisedut ovat veronalaista ansiotuloa ja arvioidaan käypään arvoon. Verohallinto määrää vuosittain luontoisetujen käypien arvojen laskentaperusteet. Asuntoedun käypä arvo on kaavamaisesti määritelty asuntojen yleisestä vuokratasosta, jossa on otettu huomioon asunnon sijainti ja koko.  

Asuntoedun arvon määrittely yleisestä vuokratasosta on haasteellista, koska vuokrataso vaihtelee paljon maan eri osien ja saman kaupunginkin eri alueiden välillä. Samana vuonna rakennetun, samansuuruisen ja samalla varustetasolla varustetun asunnon vuokra on erisuuri Töölössä, Kontulassa, Järvenpäässä ja Kemijärvellä. Kaavamainen arvotus johtaa joissain tilanteissa vääjäämättä alikompensaatioon, koska verotusarvoa ei voida määrätä liian korkeaksi. Toisaalta kaavamainen verotusarvo on entistä useammassa tapauksessa markkinavuokraa suurempi.

Aluejako verotusarvon perusteena

Kuluvan vuoden luontoisetupäätöksessä asuntoedun verotus­arvot on määritelty kuudelle eri alueelle. Asunnon katsotaan kuuluvan siihen kuntaan tai postinumeroalueeseen, jossa se oli verovuoden ensimmäisenä päivänä.

Helsinki on jaettu postinumeron perusteella neljään alueeseen. Aluejako perustuu Helsingin kaupungin omaan kalleusluokitukseen. 

Pääkaupunkiseudun kehyskunnat ja maakuntien suurimmat kaupungit on erotettu omaksi alueekseen. Kehyskunnilla tarkoitetaan Hyvinkään, Järvenpään, Keravan, Kirkkonummen, Nurmijärven, Riihimäen, Sipoon, Tuusulan ja Vihdin kuntia. Siihen kuuluvat myös ne Helsingin alueet, jotka eivät kuulu postinumeroittaiseen aluejakoon, kuten Helsinkiin Sipoosta liitetty postinumeroalue 00890. 

Asuntojen neliövuokrat lähtökohtaisesti alenevat asunnon koon kasvaessa. Tämä on otettu luontoisetupäätöksessä huomioon siten, että asunnolle on määritelty kiinteä perusarvo, johon lisätään neliökohtainen arvo. Tästä johtuen pienempien asuntojen verotusarvo per neliö on suurempi kuin isommissa asunnoissa. 

Luontoisetupäätöksessä on aiemmin ollut määräys, jonka mukaan muun kuin Helsingin alueella sijaitsevan asunnon asuinpinta-alaan luetaan 150 neliömetriä ylittävästä osuudesta puolet, jos rakennus on valmistunut ennen vuotta 1961. Määräys on poistettu vuoden 2015 luontoisetupäätöksestä. Asunnon pinta-alan määrittelyssä ei ole tapahtunut muita muutoksia. 

Verotusarvon korotusta rajoitettu

Uusi laskentamalli korottaa verotusarvoja pääkaupunkiseudulla ja suurissa kaupungeissa. Myös pienten asuntojen verotusarvo nousee, koska perusarvoa on muutoksen yhteydessä korotettu suhteellisesti eniten. Luontoisetupäätöksen mukaan asunnon verotusarvo voi kuitenkin olla enintään 20 prosenttia korkeampi kuin vuonna 2014 käytössä ollut verotusarvo. Rajoitus koskee työntekijää, joka edelleen asuu samassa asunnossa.

Esimerkki.

Yksiön (30 m2) verotusarvo vuonna 2014 oli 283 euroa. Saman asunnon verotusarvo vuoden 2015 laskentatavalla olisi 411 euroa, joten korotus olisi noin 45 %. Edun verotusarvo voi kuitenkin olla enintään 20 % korkeampi kuin vuonna 2014. Tämän vuoksi työntekijän saaman asuntoedun arvo vuonna 2015 on 339,60 euroa (=283 x 1,2). 

Esimerkkejä asuntoedun verotusarvoista

Alla olevassa taulukossa on esimerkkejä asuntoedun verotus­arvosta ja markkinavuokrasta erikokoisissa ja eri alueilla sijaitsevissa asunnoissa. Asuntojen vuokrapyynnöt on haettu internetsivustoilta helmikuussa 2015. 

Esimerkeistä käy ilmi, että suurin veroetu kohdistuu isoihin asuntoihin pääkaupunkiseudun niin sanotuilla arvoalueilla. Markkinavuokra voi olla asunnon verotusarvoa alempi suurissa asunnoissa pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Niin ikään pienissä asunnoissa veroetu on merkittävä pääkaupunkiseudun arvoasunnoissa. Vanhoissa vuokrasuhteissa veroetu jäänee yleensä pienemmäksi kuin näissä esimerkkitapauksissa, koska uusissa vuokrasopimuksissa vuokra on lähtökohtaisesti suurempi kuin vanhoissa vuokrasuhteissa.

Verotusarvon alentaminen

Asuntoedun verotusarvo ei kuitenkaan voi olla käypää arvoa suurempi. Luontoisetupäätöksen 26 §:n mukaan sellaisen edun arvona, jonka käypä hinta ilmeisesti on päätöksen mukaista arvoa alhaisempi, on pidettävä sen käypää arvoa. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntoedun verotusarvo on enintään se vuokra, mitä asunnosta vapailla markkinoilla jouduttaisiin maksamaan. Kun asuntoedun verotusarvo nousee entistä useammassa tapauksessa markkinavuokraa suuremmaksi, käytännössä ongelmaksi muodostuu se, millaisen selvityksen käyvästä vuokrasta verottaja hyväksyy.

Asuntoedun arvo valtion asuntolainoittamassa asunnossa on enintään perittävän vuokran määrä.

Asuntoedun arvoa voidaan alentaa asunnon sijaintipaikkakunnan tai asunnon sijainnin perusteella. Jos kunnan vuokra­taso on luontoisetuarvoja alhaisempi, edun arvoa voidaan yleisesti kunnassa alentaa enintään 20 prosentilla. Niin ikään luontoisetuarvoa voidaan alentaa enintään 20 prosentilla asunnon kunnassa olevan sijaintipaikan, kuten syrjäisen sijainnin tai ympäristöhaittojen perusteella. Molempia alennusperusteita voidaan soveltaa samaan asuntoon. Tällöin sijaintiin perustuva alennus lasketaan vuokratason perusteella alennetusta arvosta.