Johdatus kiinteistö­verotukseen

Tässä artikkelissa esitetään johdatus kiinteistöverotukseen. Artikkelissa käydään lävitse kiinteistöverotuksen perusperiaatteet, kuten veron kohteena olevat kiinteistöt, veron määrän laskeminen ja kiinteistöjen arvostamisen lähtökohdat. Kiinteistöverotuksen erityiskysymyksiä käsitellään yksityiskohtaisemmin Tilisanomien seuraavassa numerossa julkaistavassa artikkelissa.
15.1.2024 Janne Myllymäki Kuva iStock

Kiinteistövero on kuulunut verojärjestelmäämme kolmenkymmenen vuoden ajan. Alun perin kiinteistöverotuksen taso oli matala, eikä vero yleensä ollut yksittäisen verovelvollisen kannalta kovinkaan suuri rasite. Kiinteistöverotusta on sittemmin kiristetty todella paljon. Verovelvollisen kannalta kiinteistövero voikin nykyisin olla merkittävä vuosittain toistuva kustannus. Tämän vuoksi veroasioita hoitavan on tärkeää tietää kiinteistöverotuksen perusasiat.

Kiinteistöveron määrääminen

Kiinteistövero on kiinteistön verotusarvon perusteella määrättävä vuosittain toistuva vero. Kiinteistöveron saaja on kiinteistön sijaintikunta. Verovuosi kiinteistöverotuksessa on aina kalenterivuosi. Tämä koskee myös sellaista yritystä, jolla on kalenterivuodesta poikkeava tilikausi. Kiinteistövero määrätään pääasiassa automaatiossa Verohallinnon rekistereissä olevien tietojen perusteella.

Verovelvollinen kiinteistöverotuksessa

Kiinteistöverotuksessa verovelvollinen on pääsääntöisesti kiinteistön omistaja. Kiinteistön omistajalla tarkoitetaan sitä henkilöä, joka omistaa kiinteistön verovuoden alkaessa (1.1). Mahdollinen myöhemmin verovuoden aikana tapahtuva kiinteistön omistajan vaihtuminen ei vaikuta verovelvollisuuteen. Poikkeuksellisesti verovelvollinen on kuitenkin olla laissa määritelty omistajan veroinen haltija, esimerkiksi testamentilla kiinteistön hallintaoikeuden saanut henkilö.

Kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen tai rakennelman omistaja saattaa olla muu henkilö kuin maapohjan omistaja. Tällainen tilanne kysymyksessä esimerkiksi silloin, kun rakennus sijaitsee vuokratulla kiinteistöllä. Rakennuksen omistaja on tällöin velvollinen suorittamaan rakennuksesta menevän veron. Maapohjan omistaja on puolestaan velvollinen suorittamaan maapohjasta menevän veron.

Veronalainen kiinteistö

Kiinteistöverotuksessa veronalaisia kiinteistöjä ovat lähtökohtaisesti kaikenlaiset kiinteistöt. Veronalaisia kiinteistöjä ovat siten tilat ja tontit sekä muut kiinteistönä pidettävät rekisteriyksiköt. Lisäksi kiinteistöverotuksessa veronalaisia ovat muulle kuin maapohjan omistajalle kuuluvat rakennukset ja rakennelmat, erottamattomat määräalat sekä yhteisalueeseen kuuluva rakennusmaa.

Eräät kiinteistöt on toisaalta laissa vapautettu kokonaan tai osittain kiinteistöverosta. Verovapaaksi on säädetty muun ohessa metsä ja maatalousmaa, vesialueet, luonnonsuojelualueet sekä kadut, torit ja yleiset tiet. Verovapaus koskee vain laissa verovapaaksi säädettyä osaa kiinteistöstä. Esimerkiksi maatalouden tuotantorakennukset rakennuspaikkoineen ovat veronalaisia kiinteistöjä. Verosta vapaat kiinteistöt on määritelty laissa tyhjentävästi. Muut kuin laissa verovapaaksi säädetyt kiinteistöt ovat siten veronalaisia.

Kiinteistöverotuksessa veronalaiseen kiinteistöön kuuluvat kiinteistön maapohja sekä kiinteistöllä olevat rakennukset ja rakennelmat. Lisäksi veronalaiseen kiinteistöön kuuluvat kiven-, soran-, saven- ja turpeenottopaikat sekä muut vastaavat etuudet. Sen sijaan kiinteistöllä olevat erilliset koneet ja laitteet eivät ole veronalaisia rakennuksia tai rakennelmia. Esimerkiksi muuntamot ja pumppaamot taikka tuotannollisessa toiminnassa käytettävät koneet ja laitteet eivät ole veronalaisia.

Kiinteistön arvostaminen

Kiinteistöveron perusteena on asianomaista verovuotta edeltävän kalenterivuoden viimeiselle päivälle määritelty kiinteistön verotusarvo. Esimerkiksi verovuoden 2024 veron perusteena on kiinteistön verotusarvo 31.12.2023. Mahdolliset verovuoden aikana kiinteistöllä tapahtuvat muutokset eivät siten vaikuta kiinteistön verotusarvoon.

Kiinteistöverotuksessa kiinteistöt arvostetaan pääsääntöisesti kaavamaisiin arvoihin. Kiinteistön verotusarvon perusteena ovat kiinteistön ominaisuudet, ei kiinteistön käypä arvo. Kiinteistöjen arvostamisen keskeinen lähtökohtana maapohjan ja rakennusten erillisarvostaminen. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön maapohjalle määritetään erikseen verotusarvo sekä kiinteistön jokaiselle rakennukselle ja rakennelmalle erikseen verotusarvo. Koko kiinteistön verotusarvo on näiden yhteismäärä.

Kiinteistön maapohja arvostetaan kuntakohtaisten tonttihintakarttojen ja arviointiohjeiden perusteella. Tonttihintakartoissa ja arviointiohjeissa on määritelty aluekohtaiset arvot pinta-alan tai rakennusoikeuden neliömetriä kohden. Maapohjan verotusarvo saadaan kertomalla aluehinta kiinteistön pinta-alalla tai rakennusoikeuden määrällä. Kiinteistön kaavan mukainen käyttö määrittää sen kummalla perusteella maapohja arvostetaan. Esimerkiksi toimistorakennusten rakennuspaikat arvostetaan rakennusoikeuden neliömetrien perusteella ja teollisuusrakennusten rakennuspaikat kiinteistön pinta-alan neliömetrien perusteella. Aluehintaan vaikuttaa aina keskeisesti kiinteistön sijainti.

Rakennukset ja rakennelmat arvostetaan asianomaisen rakennuksen ominaisuuksien perusteella. Sijainti ei vaikuta rakennuksen tai rakennelman verotusarvoon. Kullekin rakennukselle määritetään rakennustyypin ja rakennusteknisten ominaisuuksien perusteella jälleenhankinta-arvo. Eräissä tapauksissa jälleenhankinta-arvon perusteena ovat vastaavan rakennuksen rakentamiskustannukset. Jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennustyypin ja rakennuksen valmistumisvuoden perusteella määräytyvät ikäalennukset. Näin saadaan rakennuksen verotusarvo.

Klikkaa kuvaa suuremmaksi.

Laissa on säädetty, että kiinteistön verotusarvon enimmäismäärä on aina kiinteistön käypä arvo. Jos kiinteistön ominaisuuksiin perustuva kaavamainen arvo ylittää käyvän arvon, kiinteistön verotusarvona pidetään käypää arvoa. Näitä tilanteita käsitellään tarkemmin Tilisanomien numerossa 2/2024 julkaistavassa artikkelin toisessa osassa.

Veron määrän laskeminen

Kiinteistövero lasketaan prosenttiosuutena kiinteistön arvosta. Kukin kunta määrää vuosittain kiinteistöveroprosentit, joita sovelletaan kunnassa oleviin kiinteistöihin. Laissa on säädetty veroprosentit, jotka kunnan on aina määrättävä. Näitä ovat muun ohessa maapohjan ja rakennusten yleiset kiinteistöveroprosentit sekä vakituisten asuinrakennusten veroprosentti. Lisäksi laissa on säädetty eräistä veroprosenteista, joiden määrääminen on kunnalle vapaaehtoista. Tällainen on esimerkiksi voimalaitoksiin sovellettava veroprosentti.

Kiinteistöverolaissa on säädetty vaihteluvälit, joiden puitteissa kunkin kunnan on määrättävä veroprosenttinsa. Veroprosentti ei voi olla vaihteluvälin alarajaa alempi tai ylärajaa korkeampi. Esimerkiksi maapohjan yleinen kiinteistöveroprosentti on määrättävä välille 1,30–2,00 prosenttia. Kuntakohtaiset veroprosentit vaihtelevat vuosittain näissä vaihteluväleissä.

Maapohjan kiinteistövero lasketaan kertomalla maapohjan verotusarvo maapohjaan sovellettavalla veroprosentilla. Vastaavasti rakennuksesta menevä vero saadaan kertomalla rakennuksen verotusarvo rakennukseen sovellettavalla veroprosentilla. Kiinteistön maapohjaan sovellettava veroprosentti voi olla eri suuruinen kuin rakennukseen sovellettava veroprosentti. Samalla kiinteistöllä voi myös olla rakennuksia, joihin sovelletaan eri veroprosentteja. Esimerkkinä voidaan mainita tilanne, jossa kiinteistöllä on asuinkerrostalo ja toimistorakennus. Koko kiinteistön veron määrä saadaan laskemalla yhteen eri prosenttien mukaiset veron määrät.

Lopuksi

Kiinteistöveroa on kiristetty sen voimassaoloaikana todella paljon. Veroprosenttien ala- ja ylärajoja on korotettu useita kertoja. Esimerkiksi maapohjaan sovelletun veroprosentin alaraja oli kiinteistöverotuksen voimaantullessa 0,20 prosenttia. Vuodelle 2024 maapohjan prosentin alaraja nousi jo 1,30 prosenttiin. Myös kiinteistöjen verotusarvoja on korotettu. Kiinteistövero ei siten ole nykyisin verovelvollisen kannalta mikään yhdentekevä asia.

Kiinteistöverotus tulee todennäköisesti tulevalla hallituskaudella kiristymään vielä lisää. Petteri Orpon hallituksen ohjelmassa on kirjaus vuonna 2022 lausuntokierroksella jo kertaalleen tyrmätyn kiinteistöverotuksen arvostamisuudistuksen toteuttamisesta. Vaikka uudistus pyrittäisiin toteuttamaan kuntien tasolla tarkastellen neutraalisti, uudistus tulee väistämättä kiristämään todella monen kiinteistön omistajan verotusta. Se, kuinka paljon verotus lopulta kiristyy, on vielä hämärän peitossa. Pahimmillaan joidenkin kiinteistönomistajien vero voi kuitenkin moninkertaistua.

Asiantuntijana
Janne Myllymäki OTL, KTL, opettaja ja tutkija, Helsingin yliopisto
VerotusUusimmat Artikkelit
Katso kaikki