Verohuojennuksestako ratkaisu vuokra-asuntotuotantoon?

Suomeen on pitkään yritetty saada aikaan veroneutraliteettia suoran ja välillisen kiinteistösijoittamisen eri muotojen välille. Tavoitteena on ollut saada aikaan listattavissa oleva osakeyhtiömuotoinen kiinteistöihin sijoittava rahasto, joka olisi yhtiötasolla verovapaa, mutta jolla olisi velvoite maksaa suurin osa voitoistaan osinkoina sijoittajille. Tällä hetkellä osakeyhtiömuotoista kiinteistörahastoa verotetaan sijoittajan näkökulmasta käytännössä kahteen kertaan verrattuna suoraan kiinteistösijoitukseen, sillä sekä yhtiö että osakkaat maksavat veroa. Suoraan omistetussa kiinteistössä kahdenkertaista verotusta ei ole, sillä vero maksetaan ainoas­taan saaduista vuokratuotoista.

Taustana kiinteistörahastomallien kehittämiselle on ollut tarve saada markkinoille sijoitusinstrumentti, jonka kautta pääomia voitaisiin kanavoida suomalaiseen kiinteistökantaan. Potentiaalista pääomaa sijoituksiin löytyy niin institutionaalisilta kuin muiltakin sijoittajilta. Esimerkiksi institutionaaliset sijoittajat ovat jo nyt sijoittaneet noin miljardin ulkomaisiin kiinteistörahastoihin. Sen lisäksi yksityisten sijoittajien rahaa on erilaisissa verovapaissa kotimaisissa sijoitusrahastoissa lähes 70 miljardia euroa, josta osa voitaisiin kanavoida kiinteistömarkkinoille toimivien kiinteistörahastomallien kautta. Näin voitaisiin rahoittaa esimerkiksi infrastruktuuria, palvelukeskuksia sekä erityisryhmille tarkoitettua asumisympäristöä.

Toimivalla kiinteistörahastolainsäädännöllä voidaan nähdä useita positiivisia vaikutuksia. Pääomien ohjautuminen eri instrumenttien kautta kiinteistöihin tuo etua koko kansantaloudelle ja sitä kautta muun muassa:
• voidaan parantaa asuntotuotannon ja asuntomarkkinoiden toimintaedellytyksiä
• luodaan myös kansainvälisille sijoittajille tuttu sijoitusmuoto Suomeen
• turvataan pääomien riittävyys kiinteistö- ja infrastruktuurisijoituksiin
• turvataan investoinnit kiinteistö- ja rakentamisalalle, joka työllistää yli puoli miljoonaa henkilöä Suomessa ja on siten myös työvoimapoliittisesti tärkeä sektori
• luodaan väline kiinteistösijoittamiseen myös piensijoittajille.

Vuokra-asuntoihin sijoittavan yhtiön verovapauden edellytykset

Kahdenkertaisen verotuksen purkaminen osakeyhtiömuotoisten kiinteistörahastojen osalta on nyt aloitettu kohdistamalla verohuojennus vuokra-asuntoihin sijoittaviin osakeyhtiöihin. Taustana muutokselle ei ole ollut kiinteistö­markkinoiden toimivuuden kehittäminen, vaan lähtökohta on ollut puhtaasti asuntopoliittinen. Tämä on vaikuttanut lain sisältöön siinä määrin, että lainsäädännön sallimaa osake­yhtiötä ei voi suoraan verrata kansainvälisesti tunnettuihin kaikkiin kiinteistötyyppeihin ulottuviin kiinteistö­rahastomalleihin (nk. REIT-mallit).

Asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien yhtiöiden verohuojennusten edellytykseksi on asetettu useita yhtiöiden toimintaan liittyviä rajoituksia ja määräyksiä. Jotta yhtiö saisi verovapauden ja jotta verovapaus säilyisi, yhtiön on täytettävä seuraavat edellytykset:

• Yhtiön toiminnan tulee olla pääasiallisesti vuokra-asuntoihin sijoittamista ja vain näihin kohdistuvaa esim. isännöintiä, rakennuttamista, kehittämistä.

• 80 prosenttia taseesta tulee olla pääasiassa asuinkäytössä olevia kiinteistöjä tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita.

• Vieraan pääoman osuus saa olla enintään 80 prosenttia.

• Yksittäisen osakkeenomistajan osuus tulee olla alle kymmenen prosenttia, kuitenkin siten väljennettynä, että ­neljä ensimmäistä vuotta yksittäisen osakkaan osuus voi olla suurempi. Ensimmäisen kerran osinkoa jaettaessa kaikkien osakkaiden osuuksien tulee olla alle 10 prosenttia.

• Yhtiön on listauduttava kolmen vuoden kuluessa.

• Yhtiön tuotoista vähintään 80 prosenttia tulee muodostua asuinhuoneistojen vuokratuloista. Tähän määrään ei kuitenkaan lasketa sallittuja omaisuuden luovutuksesta syntyneitä tuottoja.

• Yhtiöllä on velvollisuus tehdä laskennalliset maksimipoistot käyttöomaisuudestaan toimintansa ajan.

• Yhtiön on jaettava osinkona 90 prosenttia voitosta. Yhtiöllä on kuitenkin mahdollisuus jättää voittoa jakamatta lisäksi 30 prosenttia, jos jakamatta jätetty osuus käytetään seitsemän vuoden sisällä uuden enintään kolme vuotta vanhan asuntokannan hankintaan.

• Yhtiö voi toimintansa aikana luovuttaa verovapaasti asunto­varallisuuttaan enintään kymmenen prosenttia, jos kyseinen varallisuus on omistettu vähintään viisi vuotta ja ollut käytössä vähintään kymmenen vuotta.

Vaikka asuntoihin sijoittavan yhtiön verovapauden säätäminen on askel oikeaan suuntaan kiinteistömarkkinoiden kehittämiseksi, se ei kuitenkaan ole riittävä. Lisäksi yhtiön toiminnalle esitetyt rajoitukset tulevat mitä todennäköisimmin estämään kyseisten yhtiöiden syntymisen. Jatkossa nähtäväksi jääkin, onko Suomeen säädetty malli, jolla ei käytännössä ole toimintaedellytyksiä.

Lopuksi

Osakeyhtiömuotoiset kiinteistörahastot on nähty yhtenä ratkaisuna vuokra-asuntotuotannon lisäämiseen ja koko maan kilpailukyvyn turvaamiseen. Samalla tavalla ne voisivat toimia osana rahoitusratkaisua, jolla edistetään kuntien palvelurakenneuudistusta sekä esimerkiksi infrahankkeiden uudentyyppistä rahoitusta. Kaikki edellä mainitut osa-alueet ovat tärkeitä niin asuntopoliittisesti kuin toimivien yhdyskuntien kehittämisessäkin. Näistä näkökulmista katsottuna kiinteistörahastolainsäädännön kehittämistä ei tule jättää tähän päänavaukseen.

Suomessa tulee seurata aktiivisesti kansainvälistä kehitystä ja sitä, millaisia malleja muualla otetaan käyttöön ja mitkä ovat menestyvimmät rakenteet kiinteistösijoittamiseen. Nykyinen suhdannetilanne on varmasti opettanut, ettei Suomella ole varaa tuudittautua muutamien hyvien vuosien uskossa siihen, että kansainväliset tai edes suomalaiset sijoittajat panostavat jatkuvasti kiinteistösijoituksiin, kun muitakin kilpailevia ja ehkä likvidimpiä sijoitusinstrument­teja on tarjolla.

Kiinteistösijoitus- ja rahoitusmarkkinoille tyypilliset voimakkaat suhdannevaihtelut muistuttavat jälleen olemassa olostaan. Olisikin tärkeää, että markkinoilla olisi monipuolisesti erilaisia toimijoita, jotka erilaisissa suhdannetilanteissa voisivat toimia markkinoiden heilahteluja tasaavina toimijoina. Lisäksi vaihtelevissa suhdannetilanteissa eri maiden välisessä vertailussa korostuu se, kuinka monipuoliset, toimivat, likvidit ja läpinäkyvät markkinat ovat. Parhaimmin menestyvät investointien kannalta ovat sellaiset markkinat, joiden instrumenttivalikoima takaa mahdollisimman laajan ja monipuolisen toimijapohjan osallistumisen sijoitusmarkkinoille. Meillä ei siten ole varaa jäädä jälkeen muiden maiden kehityksestä.

Kiinteistörahastojen verovapauden edellytyksenä olevat monet yksittäiset säännökset rajaavat yhtiöiden toimintaa merkittävästi. Etenkin niiden yhteisvaikutus synnyttää kokonaisuuden, jota on vaikea hallita ja joka tekee lain edellytysten täyttävien yhtiöiden toiminnan käytännössä lähes mahdottomaksi. Lain suurimpana puutteena on kiinteistötoimialan näkökulmasta se, ettei siinä ole riittävästi otettu huomioon kiinteistöliiketoiminnan ominaispiirteitä.

Verovapaiden rahastojen tulisi näkemyksemme mukaan olla mahdollista sijoittaa kaikkiin kiinteistötyyppeihin. Tämä olisi aidosti toimivan ja uskottavan rahastomarkkinan kehittymisen kautta myös vuokra-asuntomarkkinoiden kehittymisen etu.

Nyt aikaan saatu kiinteistörahastolaki sekä verovapauden edellytyksiä sääntelevä verohuojennuslaki antavat hyvän pohjan yksityiskohtaisemmalle keskustelulle kiinteistörahastojen toiminnan säätelyn tarpeesta ja sisällöstä. Kiinteistötoimialan näkökulmasta olisi tärkeätä keskittää kaikki liiketoimintaan liittyvä lainsäädäntö kiinteistörahastolakiin. Tällöin verohuojennuksia koskevissa verosäännöksissä ei enää tulisi puuttua yhtiöiden toimintaan, vaan siellä tulisi säätää vain verotuksesta. Verovapauden ainoaksi ehdoksi tulisikin asettaa se, ­että ­rahasto täyttää kiinteistörahastolain edellytykset ja jakaa määritellyn osuuden voitostaan osinkoina sijoittajille.

Valtiovarainministeriö on valmistelutyössään kiinnittänyt huomiota yhtiömuotoisten rahastojen verovapauden mahdollisesti aiheuttamaan valtiontukiongelmaan. Mielestämme myöskään tätä kysymystä ei tulisi nostaa suureksi ongelmaksi, kun sitä ei ole otettu sellaiseksi muissakaan EU-maissa. Suomeen tulisikin muiden maiden tavoin kehittää markkinoiden tarpeet huomioon ottava lainsäädäntö. Uskomme, että toimivat kiinteistörahastomarkkinat paitsi parantaisivat Suomen kansantalouden kilpailukykyä kokonaisvaltaisesti­, myös vaikuttaisivat valtion verokertymään viime ­kädessä ­positiivisesti.