Asuntomarkkinat muutoksessa

Omaksumme monia asioita Ruotsista. Pankki- ja finanssimarkkinoilla vanha hyvä nyrkkisääntö on, että Suomi on n. 10 vuotta markkinoista jäljessä siitä, mitä Ruotsissa jo nyt on. Ylipitkä tai tosipitkä asuntolaina on yksi näistä asioista, joita nyt myös Suomeen ollaan rantauttamassa. Ja kysyntää kerrotaan myös olevan. Niinpä. Enkä oikeastaan edes ihmettele, kyllähän ihmisille yleensä raha kelpaa tai ainakin pienemmät kuukausierät asuntolainassaan.

Ja sehän on lähtökohtaisesti hyvä juttu. Onhan niin, että koti, oma asunto on ihmisille mitä tärkein asia. Ja siihen halutaan satsata. Ja on myös niin, että elinkaari mielessä silloin, kun perhe on vielä nuori ja lapset pieniä, on rahatilanne tiukin ja asumisen taso turhan ahdasta. Ja sitten, kun aikanaan hiukan varallisuutta on kertynyt ja tilaakin asunnossaan jo on, ei sille ehkä enää olekaan niin suuria tarpeita. Lapset ovat jo maailmalla.

Eli on hyvä asia, että asuntolainoissa on nyt laina-ajan suhteen erilaisia mahdollisuuksia. Pidempi laina-aika mahdollistaa tulevaisuuden asuntohaaveen toteuttamisen jo tänään ja silloinhan siitä pääsee myös jo tänään nauttimaan. Mutta mutta. Ihan niin hyvää ei mielestäni tosi pitkä laina-aika kuitenkaan tarjoa kuin ensialkuun tuntuu. Ja siihen on hyvät syynsä.

Laina-aikojen matematiikkaa

Aloitetaan matematiikasta, vaikka se joskus tylsää onkin. Lahjomaton taskulaskin tai pankin kätevä laina-laskuri kertoo armottomasti, että laina-ajan pidentäminen esim. 30 vuodesta eteenpäin ei enää oleellisesti alennakaan kuukausikustannuksia. Toisin kuin vaikkapa 15 vuodesta 30 vuoteen. Otetaan esimerkki. Jos 100 000 euron asuntolainan laina-aika tuplataan 30 vuodesta 60 vuoteen alentaa se kuukausimaksua vain reilu 100 e/kk. Kysymys kuuluu, kannattaako sen takia tuplata laina-aikansa ylipitkäksi? Onhan sekin vielä kiva laskea, että jos kolmevitosena ottaa 60 vuoden lainan, niin viimeistä erää sitten makselee ysivitosena. Eläkkeestään. Vaikka sinänsä en olekaan sitä mieltä, että elinaikanaan kaikista veloistaan olisi ehdottomasti eroon päästävä. Jos omaisuutta on, niin saa sitä vastaan velkaakin olla. Netto ratkaisee.

No sitten vielä elinkaariajattelu

Jos ihmisen elinkaaren mukaan asiaa ajattelee, niin ihan fiksua olisi pyrkiä maksamaan asuntolainansa aktiivityössäoloaikanaan. Eläkkeelle jäädessä ne tulot kuitenkin putoavat ja ihmisten eliniän kasvun myötä tuppaa vieläpä olemaan niin, että samanaikaisesti menot senkun kasvavat. Se on hankala yhtälö, johon huonosti sopii pienistä eläketuloista maksettava asuntolaina.

Jos asunto on silloin jo maksettu, asumismenotkin ovat pienet, kun voi asua pelkällä hoitovastikkeella.

Muu eläkesäästäminen

Pitkän laina-ajan kannattajat sanovat näihin kahteen edelliseen argumenttiin yleensä sen, että lainakustannusten ollessa kuukausitasolla mahdollisimman pienet, voi ja pystyy kartuttamaan omaisuuttaan samanaikaisesti esim. rahastosäästämisen avulla. Totta.

Joka näin myös tekee, hänelle ylipitkä laina-aika saattaa jopa sopia. Mutta usein vaan on niin, että hyvistä lupauksista huolimatta se sivuun säästäminen unohtuu ja muuta omaisuutta ei sitten kerrykään. Hyvä on myös muistaa, että näin yleensä sanoo pankin myyjä, joka asuntolainojen lisäksi haluaa kaupata asiakkaalle pankille hyvätuottoisia sijoitustuotteita.

Normaalissa asuntolainassa (20–30 vuotta) tavallaan ”pakkosäästää” itselleen omaisuutta joka kuukausi lyhennyksen verran ja aikanaan eläkkeelle jäädessään sitä pääsee myös hyödyntämään. Ylipitkässä lainassa pakkosäästövaikutus on paljon pienempi.

Länsimaissa yleensä asuntolainat max 30 vuotta

Lähes kaikissa länsimaissa, Ruotsia lukuun ottamatta, katsotaan max 30 vuoden asuntolaina tässä kerrotuilla perusteilla ”järkeväksi”. Toki yksittäisinä tuotteina voi tarjolla olla pidempiäkin lainoja, mutta yleistä suosiota niillä ei ole. Jos 60 vuoden lainalla ostaa asuntonsa, ei kovin kaukana ole ajatus siitä, että asuu pankkinsa ”vuokralaisena” ja silti joutuu ottamaan myös omistamiseen liittyvät riskit.

Käänteinen Asuntokauppa

No mikä ihme se Käänteinen Asuntokauppa sitten on?

Jollain tavalla ihan vastakkaiseksi tuotteeksi ylipitkään asuntolainaan sitä voisi sanoa. Kysymyksessähän on rahoitusjärjestely, jossa eläkkeelle jäänyt seniorikansalainen voi halutessaan irrottaa omistamastaan asunnosta pääomia muuhun omaan käyttöönsä ja jatkaa silti loppuikänsä asumistaan siinä samassa omassa kodissaan.

Käänteisillä tuotteillakin on esikuvansa muissa maissa. Erityisesti Yhdysvalloissa ja myös monissa Keski-Euroopan maissa on yleistynyt ajatus siitä, että eläkkeelle jäädessään voi parantaa elintasoaan käyttämällä itse maksamaansa asuntovarallisuutta omiin tarpeisiinsa eikä välttämättä haluakaan kaiken omaisuuden siirtyvän aikanaan perillisille. Kyllä hekin yleensä omansa saavat, harva kuitenkaan ihan kaikkea omaisuuttaan elinaikanaan seniorivaiheessa ihan sileäksi onnistuu tai haluaa laittaa.

Käänteisrahoituksen termi kuvaa hyvin tätä ajatusta. Kun työssäoloaikanaan on vuosikymmeniä maksanut pankille kuukausittain asuntolainaansa, niin eläkkeelle jäädessä, tulojen tippuessa ja menotarpeiden kasvaessa, käännetäänkin rahavirta toisin päin.

Pankki maksaakin asiakkaalle rahaa säännöllisesti asiakkaan asunnosta, jossa asiakas silti edelleen jatkaa asumistaan. Ajatus on aika mukava.

Käänteisrahoitusmahdollisuuksien tulo markkinoille korostaa omassa asunnossa asumisen etuja pitkällä tähtäimellä ja tuo esiin myös sen, että asunnon arvo on ihan oikeasti myös sellaista omaisuutta, jota tarvittaessa voi myös itse käyttää ja hyödyntää, jos tarvetta ilmenee.

Vielä tällä hetkellä moni vierastaa tällaista ajattelua aika paljolti historiallisista ja totutuista syistä johtuen huomaamatta, että maailma on tosiaan muuttunut. Ennen vanhaan maatalousyhteiskunnassa ei tietystikään voinut ajatella tilan pääoma-arvon realisointia eläkepäivillään, olihan tärkeää turvata jatkuvuus sukupolvenvaihdoksissa. Myös eliniän kasvu on muuttamassa perimysjärjestykseen liittyvää ajattelua. Isovanhempien kuollessa omat lapset eivät välttämättä olekaan perinnönsaantimielessä kaikkein tärkein kohde. Ovathan he yleensä omia vanhempiaan varakkaampia ja lähestyvät jo perintöhetkellä itse eläkeikää. Voimistuva suunta onkin siirtää perintöjä yhden sukupolven yli suoraan lapsenlapsille.

Käänteisrahoituksen tuotteet ovat siinäkin mielessä kiintoisia, että niiden avulla isovanhemmat voivat jo elinaikanaan hoitaa myös perintöasioita paljon joustavammin haluamallaan tavalla. Vaikkapa suoraan niille lapsenlapsilleen, jotka usein itsenäisyyttään aloittaessaan ovat kaikista eniten myös avun tarpeessa.

Käänteinen asuntokauppa ja käänteinen asuntolaina

Käänteinen asuntokauppa on järjestely, jossa oman asunnon koko pääoma otetaan omaan käyttöön kertakaupalla. Yleensä kuitenkin rahan käyttö jaksotetaan tuleville vuosille, jolloin voi olla varma siitä, että lisärahoitus riittää myös tulevina vuosina.

Käänteinen asuntolaina on järjestely, jossa asuntoa ei myydä vaan sitä vastaan otetaan lainaa ja näin käytetään osa asuntovarallisuudesta, 50–70 % asunnon arvosta, muuhun tarkoitukseen.

Pelkkä käänteinen asuntolaina on kuitenkin aika riskialtis tuote yksinään, koska ajan kuluessa se voi johtaa siihen, että asunto on myytävä ja mietittävä muu asumisratkaisua loppuiäksi.

Selvästi turvallisempi ratkaisu on, jos käänteisestä lainasta sopiessaan samalla sovitaan siitä, että tarvittaessa, vaikkapa 10 vuoden kuluttua, jos elinikää vaan riittää, voi ottaa asunnostaan loputkin pääomat omaan käyttöönsä. Eli käänteisen asuntolainan jatkona aikanaan tehdään asunnosta käänteinen asuntokauppa.

Käänteisissä tuotteissa keskeisintä on epävarman tulevaisuuden huolellinen suunnittelu. Siksi ne myös ovat hyvin asiakaskohtaisia ja aina hyvin räätälöityjä ratkaisuja. Ihmisten elämäntilanteet ja tarpeet seniori-iässä ovat niin moninaisia.

Suomessa käänteismarkkinat ovat käynnistyneet

Käänteisrahoituksen markkinat ovat Suomessa käynnistyneet. Hypoteekkiyhdistys aloitti käänteiset kaupat- ja lainat vuoden 2003 alussa ja kysyntä on ollut varsin vilkasta. Nyt isoista pankeista myös Nordea on käynnistänyt käänteisten lainojen tarjoamisen asiakkaille. Varmasti muissakin finanssiryhmittymissä mietitään seniorirahoituksen tuotteita ja uusia tuotteita varmasti tulee. Pankkituotteiden ohella myös vakuutustuotteet tai näiden kombinaatiot ovat tähän tarpeeseen mahdollisia.

Kirjoittaja on Suomen Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja. Suomen Hypoteekkiyhdistys on Suomen vanhin valtakunnallinen ja yksityinen luottolaitos, perustettu 1860. Hypoteekkiyhdistys on kaikista pankki- ja vakuutusryhmistä riippumaton keskinäinen yhtiö, joka on erikoistunut pelkästään asuntorahoitukseen.