Asunto-osakeyhtiö: yhtiö, joka ei saa tuottaa voittoa
Vastikevalvonta taloyhtiössä
Taloyhtiön tulot koostuvat yleensä pitkälti osakkailta kuukausittain kerättävistä vastikemaksuista, vuokrista ja käyttökorvauksista. Vastikevalvonta onkin olennainen osa taloyhtiön taloudenpitoa ja taloushallintoa. Kuukausittainen vastikemaksujen seuranta sekä tarvittaessa maksumuistutukset ja muut perintätoimet ovat avainasemassa taloyhtiön tasaisen rahavirran varmistamisessa.
Yleisimpiä vastikkeita ovat hoito- ja rahoitusvastike. Hoitovastiketta kerätään yhtiön päivittäisten menojen kattamiseen ja rahoitus- eli pääomavastiketta taas kerätään lainan lyhentämiseksi ja lainanhoitokulujen kattamiseksi. Kerättyjen vastikkeiden käyttöä juuri niille nimettyihin tarkoituksiin tulee tilinpäätökseen sisältyvin jälkilaskelmin myös seurata, jotta osakkaiden yhdenvertainen kohtelu toteutuu.
Käyttökorvauksista yleisimpiä ovat vesi-, autopaikka- ja saunavuoromaksut, joita kerätään asukkailta käytön mukaan.
Yleisohje asunto-osakeyhtiöille ohjaa kirjanpidon tekemistä
Taloyhtiöiden kirjanpidossa ja tilinpäätöksessä noudatetaan kirjanpitolautakunnan (KILA) laatimaa yleisohjetta asunto- ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta 1.2.2017. Sen päällimmäisenä ohjenuorana on osakkaiden yhdenvertainen kohtelu, jota jo asunto-osakeyhtiölakikin edellyttää.
Pelkkä tuloslaskelman ja taseen lukeminen ei anna yhtiön taloudellisesta tilanteesta aina realistista kuvaa, koska
- yhtiön ei ole tarkoitus tuottaa toiminnallaan voittoa. Näin ollen tuloslaskelma ei anna samaa informaatiota lukijalleen, kun muiden yhtiömuotojen tuloslaskelmat.
- taseen varallisuus ei aina vastaa yhtiön omaisuuden todellista arvoa, koska taseeseen aktivoidaan suurempia korjausmenoja harkinnanvaraisesti ja poistojakaan ei tarvitse laatia suunnitelman mukaan. Maa-alueiden arvostaminen saattaa myös poiketa merkittävästi alueen todellisesta arvosta.
Asunto-osakeyhtiöille ja vastaaville on olemassa oma tuloslaskelmakaavansa. Se on niin sanottu kiinteistön hallintaan perustuvan yhtiön tuloslaskelmakaava (KPA 1:4 § ja PMA 2:2 ja 4:1 §). Ei-keskinäiset kiinteistöyhtiöt käyttävät liikekaavaa tai niin sanottua sovellettua liikekaavaa, jossa tuloslaskelmaa on täydennetty kiinteistökaavan nimikkeillä.
Tilikauden tulos, hoitokate ja hoitojäämä – mitä ihmettä?
Koska taloyhtiöiden tavoitteena ei ole tuottaa voittoa, on niiden tilinpäätöksessä käytössä useita erilaisia tuloksentasauskeinoja. Näitä ovat muiden muassa taseeseen aktivoitujen hankkeiden rahoittamiseksi kerättävien lainaosuussuoritusten ja pääomavastikkeiden rahastointi ja asuintalovaraus (varauksesta on säädetty oma lakinsa). Poistojen suhteen asunto-osakeyhtiö ei ole velvoitettu laatimaan poistosuunnitelmaa, vaan se voi hyödyntää poistoja tuloksen tasaamiseen hyvin joustavasti. Mikäli taloyhtiöllä on käytettävissään verotuksessa vahvistettuja tappioita aiemmilta vuosilta, tulos voi olla myös voitollinen.
Koska verotettavaa tulosta ei siis saisi taloyhtiössä koskaan syntyä, tuloslaskelman osoittamasta tuloksesta ei kannata tehdä tulkintoja taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Tuloslaskelman osoittama hoitokate kertoo tuloslaskelman lukijalle jo paljon enemmän, sillä siinä ei vielä ole mukana tuloksentasauskirjauksia eikä rahoituspuolen tuottoja ja kuluja. Hoitokate osoittaa, ovatko hoitotuotot (kerätyt hoitovastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset) riittäneet kattamaan yhtiön hoitokulut. Hoitokuluja ovat tyypillisimmin esim. lämmitys-, sähkö-, jäte- ja isännöintikulut sekä vuosikorjauskulut.
Tappiollisesta hoitokatteesta ei aina kuitenkaan ole heti syytä huolestua, ainakaan jos se johtuu korjauskuluista. Mikäli korjauksia ei aktivoida taseeseen, ne rasittavat tuloslaskelmassa kuluna vain yhtä tilikautta. Suurempien korjauskulujen johdosta syntyvä tappio voidaan vahvistaa verotuksessa ja tulevina vuosina taloyhtiö voi taas tehdä tappion verran tulosta.
Hoitokatetta parempi apuväline taloyhtiön talouden kokonaistilanteen tulkitsemiseen on vastikerahoitus- eli jälkilaskelma, joka on yksi toimintakertomuksen liitteistä. Vastikerahoituslaskelmalla kerrottu hoitovastikejäämä osoittaa, ovatko taloyhtiön perimät vastikkeet riittäneet sekä pitkällä että lyhyellä aikavälillä kattamaan ne menot, joita varten ne on kerätty.
Hoitovastikejäämän laskennassa on huomioitu tuloslaskelman tuottojen ja kulujen lisäksi taseen puolen tapahtumat, joihin liittyy rahan liikettä, esimerkiksi hoitolainojen nostot sekä taseen puolelle aktivoidut korjaukset ja hankinnat. Tämän vuoksi vastikerahoituslaskelman osoittama yli- tai alijäämä ei aina täsmää tuloslaskelman hoitokatteeseen, mutta kertoo hoitokatetta selkeämmin sen, kuinka rahat ovat riittäneet.
Vastikerahoituslaskelmasta kannattaa katsoa etenkin kumulatiivista eli siirtyvää hoitovastikejäämää – yksi hyvin hoidetun taloyhtiön tunnusmerkeistä nimittäin on, että tilikauden lopussa on ollut noin 2–3 kuukauden hoitovastikkeiden suuruinen ylijäämä, joka siirtyy tulevalle vuodelle.
Taloyhtiölainat ja isännöitsijäntodistus
Omanlaisensa mausteen taloyhtiön kirjanpitoon tuovat taloyhtiölainat, jotka saattavat rasittaa eri tavalla eri osakkaita. Lainakilpailutuksen ja rahoituslaitoksen valinnan jälkeen tulee kirjanpitäjän hallinnoida lainoja ja varmistaa, että niiden käsittelyssä huomioidaan osakkaiden välinen yhdenvertaisuus. Jos joku osakas maksaa putkiremonttia varten otetun lainaosuutensa kerralla pois, hänen vastikemaksunsa kyseessä olevan lainan osalta tulee samalla hetkellä lakata. Lainalle kertyvää yli- tai alijäämää seurataan lainaosuuslaskennassa kumulatiivisesti kuukaudesta ja vuodesta toiseen.
Asuntokaupoissa isännöitsijäntodistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha. Lainaosuuksien osalta kolme kuukautta vanhat tiedot isännöitsijäntodistuksella eivät kuitenkaan riitä kaupantekotilanteessa, koska kauppaan liittyvä varainsiirtovero maksetaan myös huoneistolle luovutushetkellä kuuluvasta yhtiölainaosuudesta. Varainsiirtoverolaki ei ota tarkemmin kantaa siihen, kuinka tarkasti tämä ”luovutushetki” määritellään, mutta osakashan maksaa osuuttaan pääomavastikkeen muodossa pois kuukausittain. Näin ollen kaupan perusteena olevan isännöitsijäntodistuksen tiedot eivät saa olla yhtä kuukautta vanhempia, jotta voidaan puhua ajantasaisista tiedoista.
Korjaushankkeet ja niiden rahoitus
Kun taloyhtiöissä tehdään ylimääräistä rahoitusta vaativia korjausurakoita, hanke- ja lainaosuuslaskennan osaaminen korostuu. Lain mukaan osakkaita on kohdeltava tasavertaisesti, ja kulut on perittävä täsmällisesti kunkin osakkaan hallitsemaan neliö- tai osakemäärään perustuen. Osa osakkaista yleensä haluaa maksaa osuutensa hankkeesta heti kokonaan pois, osa taas osittain ja loput lyhentävät osuuttaan erissä. Jälkeenpäin laskelmiin tulleiden virheiden korjaaminen on erittäin työlästä, joten laskelmien on mentävä kerralla oikein.
Korjausurakan aikana laskujen ja kustannusten määrä moninkertaistuu ja erillisellä rahoituksella toteutettavaan urakkaan liittyvät kustannukset onkin pidettävä selkeästi erillään taloyhtiön normaalista taloudesta. Tilinpäätökseen on hyvä laatia lisälaskelma hankkeen toteutuneista tuotoista ja kuluista (nk. hankejälkilaskelma).
Yhtiön tulee myös muistaa tehdä verottajalle remonteistaan urakkailmoitus ja tarvittaessa työntekijäilmoitus. Urakkailmoitus tulee tehdä kaikista yli 15 000 euron rakentamispalvelun sopimuksista. Jos urakalle on nimetty päätoteuttaja (yleensä rakennusliike) voidaan työntekijäilmoittaminen sisällyttää sopimukselle. Mikäli päätoteuttajaa ei ole, yhtiön on itse hoidettava myös työntekijäilmoittaminen.
Tulevat hankkeet samoin kuin käynnissä olevat hankkeet on aina syytä muistaa nostaa myös isännöitsijäntodistukselle näkyville.
Asunto-osakeyhtiö ja arvonlisävero
Suurin osa asunto-osakeyhtiöistä ei ole arvonlisäverovelvollisia. Mikäli yhtiö omistaa liiketiloja, joita vuokrataan eteenpäin arvonlisäverovelvolliselle vuokralaiselle, voi yhtiölle olla kannattavaa hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Tällöin arvonlisäverolliseksi haetaan yksittäinen tila, jonka osalta yhtiö saa tehdä kustannusten osalta arvonlisäverovähennykset ja toisaalta tilittää verohallinnolle vastikkeista ja käyttökorvauksista arvonlisäveron. Se, kenen hyödyksi arvonlisäverollisuus koituu, päätetään yhtiöjärjestyksessä tai hakeutumisen yhteydessä pidettävässä yhtiökokouksessa (osakas vai yhtiö). Hakeutuminen on erityisen hyödyllistä tapauksissa, joissa ko. tilaan kohdistuu joku suuri korjaushanke ja vähennettäviä arvonlisäveroja syntyy näin poikkeuksellisen paljon.
Vaikka taloyhtiö ei olisikaan hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi, se saattaa joutua tilittämään arvonlisäveroa. Kiinteistöhallintapalveluiden tuottaminen omaan käyttöön, esimerkiksi talonmiehelle ja siivoojalle maksetut palkat sivukuluineen, aiheuttavat ylittäessään verottajan määräämän
50 000 euron rajan oman käytön arvonlisäveron tilitysvastuun. Verovelvolliseksi on ilmoittauduttava tällöin takautuvasti kalenterivuoden alusta saakka. Oman käytön arvonlisävero on taloyhtiölle merkittävä kulu huoltomiehen tai siivoojan palkan päälle, joten usein 50 000 euron rajan lähestyessä yhtiön olisi taloudellisesti kannattavinta tilata vastaava palvelu y-tunnuksen alla toimivalta yritykseltä.
Huoneistotietojärjestelmä
Huoneistotietojärjestelmän kautta taloyhtiö saa jatkossa tiedon osakehuoneistojen omistajanvaihdoksista. Rekisteriin kirjataan omistusta, panttausta ja erilaisia hallintarajoituksia koskevat tiedot. Asunto-osakeyhtiöillä on 3,5 vuoden siirtymäaika käynnissä tämän sähköisen rekisterin käyttöönotolle (1.5.2019–31.12.2022)
Huoneistotietojärjestelmää ylläpitää Maanmittauslaitos. Kehitystyössä on mukana muitakin viranomaisia.
Osakeluetteloiden siirtopalvelun tulisi avautua käyttöömme huhtikuussa 2020 samoin kuin taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden tietopalvelu.
