Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiössä (KKO 2024:64)
Asian tausta
A Oy on vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta asuinhuoneiston omien työntekijöidensä eli jalkapalloa pelaavien henkilöiden käyttöön. Asunto-osakeyhtiössä on teetetty viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat olleet pystylinja kerrallaan käyttökiellossa. A Oy:n vuokraamassa asunnossa oleskelleet A Oy:n työntekijät ovat käyttäneet viemäriä käyttökiellon aikana, mistä on aiheutunut vesivahinko kahteen alempana sijainneeseen huoneistoon. Asunto-osakeyhtiö on vastannut huoneistojen korjauskustannuksista.
Vahingonkorvausvastuun peruste
Asunto-osakeyhtiö on kanteensa perusteeksi väittänyt A Oy:n menetelleen tuottamuksellisesti laiminlyödessään velvollisuutensa huolehtia siitä, että huoneistossa oleskelleet ulkomaalaiset A Oy:n työntekijät ovat ymmärtäneet viemärien korjaustyötä koskevan ilmoituksen ja viemäreiden käyttökiellon merkityksen. A Oy on kiistänyt vastuunsa katsoen, ettei sillä ole ollut velvollisuutta eikä edes oikeutta valvoa asunnon käyttäjiä näiden vapaa-aikana. A Oy:n mukaan se ei ole menetellyt tuottamuksellisesti, eikä sen toiminta tai toimimatta jättäminen ole ollut syy-yhteydessä aiheutuneeseen vahinkoon.
Korkein oikeus totesi, että vahinko ei ole aiheutunut A Oy:n vuokranantajalle vaan asunto-osakeyhtiölle. Näin ollen kyse ei ole vahingosta, josta A Oy voisi olla vuokralaisena vastuussa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n perusteella. Vuokralaisen ja asunto-osakeyhtiön välisessä suhteessa sovellettavaksi tulee vahingonkorvauslaki (jäljempänä VahKL) sopimuksenulkoista vahingonkorvausvastuuta koskevana yleislakina.
Vaikka asuinhuoneistossa vettä viemäriin laskeneet henkilöt ovat olleet A Oy:n työntekijöitä, vahinkoa ei ole edes väitetty aiheutetun työssä. Siten asiassa ei sovelleta VahKL 3:1:n säännöksiä työnantajan korvausvastuusta.
Korkein oikeus totesi, että näin ollen asiassa sovellettavaksi tulee VahKL 2:1.1, jonka mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen. Kyseisen yleissäännöksen mukaista tuottamusta arvioitaessa ratkaisevaa on, millaista huolellisuutta asianomaiselta kulloisessakin tilanteessa vallitsevien olosuhteiden perusteella voidaan edellyttää. Säännöksen mukaisen korvausvastuun perustavana seikkana voi olla vahingonaiheuttajan teko tai laiminlyönti.
Vuokralaisen edellä mainitun asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n mukaisen huolellisuusvelvollisuuden kannalta on olennaista merkitystä sillä, että vuokralaisen hallussa on toisen omaisuutta. Kun arvioidaan osakehuoneiston vuokralaisen sopimuksenulkoista vahingonkorvausvastuuta asunto-osakeyhtiötä kohtaan VahKL 2:1.1:n perusteella, on vastaavasti otettava huomioon, että huoneistoa hallussaan pitävän vuokralaisen toiminnalla voi olla olennainen merkitys myös asunto-osakeyhtiön toisiin huoneistoihin ja muuhun rakennukseen kohdistuvien vahinkojen ja niiden välttämisen kannalta, vaikka kysymys ei suoranaisesti olekaan vuokralaisen hallussa olevasta omaisuudesta. Vertailukohtana voidaan tältä osin mainita myös asunto-osakeyhtiölain säännökset, jotka voivat johtaa osakkeenomistajan korvausvastuuseen esimerkiksi toiselle huoneistolle tai yhtiön rakennukselle muuten aiheutetusta vahingosta.
KKO:n arviointi tässä tapauksessa
A Oy:llä on ollut vuokraamansa huoneiston yksinomainen hallinta rakennuksessa, jonka on omistanut asunto-osakeyhtiö. A Oy:n vuokraamassa asunnossa oleskelleet A Oy:n työntekijät ovat käyttäneet viemäriä käyttökiellon aikana, mistä on aiheutunut vesivahinko kahteen alempana sijainneeseen huoneistoon.
Asunto-osakeyhtiön on tiedottanut asukkaita viemäriremontista ja siihen liittyvistä käyttökielloista useasti ja eri tavoin. A Oy ei ole edes väittänyt, että se ei olisi vuokralaisena ollut itse viemärien korjaustyöstä ja käyttökiellosta sekä siihen liittyvästä asukkaiden ohjeistuksesta tietoinen.
A Oy:n huoneistossaan majoittamien työntekijöiden on hovioikeuden toteamalla tavalla selvitetty olleen ulkomaalaisia. Asunto-osakeyhtiö on lisäksi vedonnut siihen, että A Oy:n huoneistossa majoittamat henkilöt ovat olleet täysin suomen kieltä taitamattomia, jota seikkaa A Oy ei ole kiistänyt. Korkein oikeus katsoi, että asiassa esitetyn perusteella riski siitä, että huoneistossa oleskelevat henkilöt eivät ymmärrä viemäreiden käyttökieltoa koskevia ilmoituksia taikka käyttökiellon merkitystä, on ollut korostunut. Samalla on olennaisesti kasvanut riski siitä, että viemäreiden käyttökiellon vastaisesta toiminnasta aiheutuu mittavaa vahinkoa asunto-osakeyhtiön rakennuksen tiloihin laajemminkin.
Korkein oikeus katsoi A Oy:llä edellä mainitut erityiset olosuhteet huomioon ottaen olleen velvollisuus erikseen varmistua siitä, että sen huoneistossa majoittamat työntekijät ovat tietoisia viemärien korjaustyöstä ja siihen liittyvästä käyttökiellosta sekä kiellon merkityksestä. Kun A Oy ei ole edes väittänyt olleensa yhteydessä työntekijöihinsä korjaustyön johdosta, korkein oikeus katsoi A Oy:n menetelleen tuottamuksellisesti.
Korkein oikeus totesi edelleen, että vahinko olisi tässä tapauksessa ollut mahdollista välttää keskustelemalla viemäreiden käyttökiellosta ja kiellon merkityksestä huoneistossa oleskelleiden A Oy:n työntekijöiden kanssa. A Oy:n kannalta ei ole ollut myöskään ennalta arvaamatonta, että viemäreiden käyttökiellon noudattamatta jättämisestä voi seurata vesivahinko, jonka korjauskustannukset voivat nousta tuntuviksi. Siten korkein oikeus katsoi, että A Oy:n laiminlyönti on ollut korvausvastuun perustavassa syy-yhteydessä vahinkoon.
A Oy oli vielä vedonnut siihen, että vahingon aiheuttaja ei ole ollut A Oy vaan tuntemattomaksi jäänyt A Oy:n työntekijä, jonka toimista A Oy ei ole vastuussa. Tältä osin korkein oikeus totesi, että vahingonkorvausoikeutta koskevassa ratkaisukäytännössä on yleistä, että vahingon katsotaan olevan syy-yhteydessä useamman kuin yhden henkilön menettelyyn tai laiminlyöntiin silloinkin, kun henkilöt eivät ole toimineet yhdessä (ks. esim. KKO 2022:21, kohta 34). Edellä todettu huomioon ottaen se seikka, että vahingon on välittömästi aiheuttanut joku A Oy:n työntekijöistä, ei poista A Oy:n vastuuta asiassa.
Korkein oikeus katsoi, että A Oy oli tuottamuksellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle vahingon. Korkein oikeus velvoitti A Oy:n korvaaman vahingon.
