Poistoajan pituus määräaikaisen vuokrasopimuksen yhteydessä, KILA 2018/1981

Kirjanpitolautakunta antoi tiukkasanaisen poistoajan arviointia koskevan lausunnon.

Kirjanpitolautakunnalta tiedusteltiin, voidaanko poistosuunnitelmaa laadittaessa ottaa huomioon vuokrasopimuksen todennäköinen jatkuminen vai tuleeko poistosuunnitelma kytkeä nykyisen vuokrasopimuksen voimassaoloaikaan. Hakemuksensa taustaksi hakija esitti: ”Hakija harjoittaa golftoimintaa NN:ltä vuokraamallaan maa-alueella. Golfkenttä on rakennettu vuosina 2010-20l2 ja se otettiin kokonaisuudessaan käyttöön vuonna 2013.

Kenttä on rakennettu pääasiassa vuonna 1986 suljetun kaatopaikan päälle. Rakennuskustannukset muodostuvat suurimmaksi osaksi kenttäalueen suunnittelusta ja maa-alueen muokkaamisesta golfkentäksi. Erikseen siirrettävissä olevan irtaimen käyttöomaisuuden osuus on vähäinen. Yhtiöllä on NN:n kanssa vuokrasopimus 31.12.2050 asti. Yhtiöllä on optio jatkaa vuokrasopimusta. Alueella toimineesta kaatopaikasta johtuen maa-aluetta ei voida järkevästi käyttää esimerkiksi rakennusalueena asunnoille. Yhtiö pitää erittäin todennäköisenä, että se jatkaa optio-oikeuden perusteella vuokrasopimusta nykyisen vuokrasopimuksen päättyessä.

Kokonaisuudessaan golfkentän taloudellinen pitoaika on huomattavasti pidempi kuin nykyisen vuokrasopimuksen voimassaoloaika. Golfyhtiön toimintojen kannalta nykyisen maa-alueen käyttö on ensiarvoisen tärkeätä ja siksi on hyvin todennäköistä, että yhtiö käyttää jatko-optiota sillä golfkenttä on erityislaatuinen ja siihen on tehty merkittäviä investointeja eikä muita vaihtoehtoja ole pääkaupunkiseudulla saatavissa.”

Kirjanpitolautakunta vastasi poistoyleisohjeeseensa (16.10.2007) viitaten, ettei vuokrasuhde itsessään määritä hyödykkeen taloudellista pitoaikaa ja siihen perustuvaa poistoaikaa. Tällaisessakin tilanteessa kirjanpitovelvollisen tulee määritellä poistoaika tavanomaisten periaatteiden mukaisesti, perustuen asianomaisen hyödykkeen taloudelliseen pitoaikaan.

vuokrasuhde itsessään ei määritä hyödykkeen taloudellista pitoaikaa ja siihen perustuvaa poistoaikaa.

Kirjanpitolautakunta korosti, että kirjanpitovelvollisella on aina velvollisuus arvioida kulloistenkin poikkeuksellisten olosuhteiden vaikutus poistoaikapäätökseen sekä todentaa ja dokumentoida ne seikat, joihin poikkeuksellinen päätös vuokra-ajan pituuden ylittävästä poistoajasta perustetaan. Selvää on, että kirjanpitovelvollisen tulee arvioida ankarasti näiden poikkeuksellisten seikkojen realistisuutta ja todenmukaisuutta. Nämä seikat on tarpeen käsitellä ja dokumentoida huolellisesti, sisällyttämällä ne esimerkiksi hallituksen pöytäkirjaan.

Lautakunnan käsityksen mukaan vuokrasopimusajan ylittävän poistosuunnitelman mahdollistavat olosuhteet saattavat toteutua etenkin silloin, kun kirjanpitovelvollisella on varmuus, että se voi omalla yksipuolisella päätöksellään, toisesta sopijaosapuolesta riippumatta, päättää vuokra-ajan jatkamisesta. Ellei tällainen edellytys toteudu, ei yleensä ole perustetta ulottaa poistoaikaa voimassa olevan vuokrasopimuksen ylittävälle ajanjaksolle. Jos poikkeuksellisesti käytetään määräaikaisen vuokrakauden ylittävää poistoaikaa, tulee kirjanpitovelvollisen yhtäältä perustella ja todentaa ensinnäkin sopimuksen jatko-option käyttömahdollisuuden realistisuus ja toisaalta dokumentoida näkemyksensä sopimuksen jatkamisesta.

Kun vuokra-ajan ylittävään poistoaikaan liittyy edellä tarkoitettuja poikkeuksellisia olosuhteita, tulee ne selostaa kunkin tilinpäätöksen laatimisperiaatteissa. Lisäksi poistoaikojen asianmukaisuus tulee arvioida ja todentaa tilikausittain. Jos asiantila muuttuu, tulee poistosuunnitelmaa tarkistaa muutosta vastaavaksi.

Kirjanpitolautakunta totesi lausuntonaan, että hakemusasiassa on kyse erittäin kauas tulevaisuuteen, peräti 40 vuoden päähän, ulottuvasta vuokrakaudesta. Jos hakemuksen tarkoittamissa olosuhteissa odotus hyödykkeen tulon kerryttämisajasta kuitenkin ylittää vuokrakauden (eli hakijan arvio taloudellisesta pitoajasta olisi vuokrasopimusta pidempi) korostaa se ankarasti hakijan perustelu- ja todentamisvelvoitetta asiaintilasta.

Lautakunnan käsityksen mukaan on varovaisuuden periaatteeseen nähden täysin poikkeuksellista olettaa kirjanpitokäytännössä, että nykyhetkellä laadittavassa tilinpäätöksessä voitaisiin luotettavasti arvioida erittäin kaukana tulevaisuudessa, vuosikymmenten jälkeen vallitsevia olosuhteita, kuten vuokrasopimuksen jatkamiseen liittyvän vuokramiehen ja vuokranantajan välisen sopimuksen toteutumisen todennäköisyyttä.