Kiistanalainen irtisanominen

Korkein oikeus on antanut mielenkiintoisen ennakkoratkaisun KKO 2016:6. Yritys X Oy oli vuokranantajana irtisanonut A:n asuinhuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksella, joka annettiin A:lle tiedoksi. Siinä ilmoitettiin, että vuokranantaja irtisanoo vuokrasuhteen lakkaavaksi 6 kuukauden irtisanomisajan kuluttua laskettuna sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana ilmoitus oli annettu A:lle tiedoksi. Irtisanomis­ilmoituksessa oli myös annettu esimerkki siitä, miten vuokrasuhteen päättymisajankohta lasketaan. Kun A ei muuttanut huoneistosta määräaikaan mennessä, nosti vuokranantaja häätökanteen. A vastusti kannetta muun muassa sillä perusteella, että irtisanomisilmoituksessa olisi lain mukaan tullut ilmoittaa se päivä, jolloin vuokrasuhteen irtisanomisajan katsotaan alkaneen, sekä se ajankohta, jolloin vuokrasuhde irtisanomisajan jälkeen päättyy. Koska irtisanomista ei oltu suoritettu lain edellyttämällä tavalla, A katsoi, että irtisanominen oli mitätön. 

Korkein oikeus lähti liikkeelle siitä, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54,1:n mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. KKO totesi, että lain mukaan irtisanominen on tehoton, jollei muotomääräystä ole noudatettu. KKO totesi myös, että viitattu lainkohta on tulkinnan­varainen sen osalta, onko vuokrasuhteen päättymisajankohta ilmoitettava mainitsemalla vuokrasuhteen päättymisen päivämäärä vai voidaanko päättymisajankohta ilmoittaa myös jollakin muulla tavalla. 

Korkein oikeus totesi, että vuokranantajan irtisanomisilmoitusta koskevien muotovaatimusten tarkoituksena on, että vuokralainen saa vuokranantajalta tiedot irtisanomisen perusteista ja siitä, milloin vuokra­suhde irtisanomisen johdosta lakkaa. Vuokralaisen kannalta merkityksellistä on, että vuokrasuhteen päättymisen ajankohta käy irtisanomisilmoituksesta selvästi ja yksilöidysti ilmi. Korkein oikeus lähti siitä, että kun kyseessä olevassa säännöksessä ei ole nimenomaisesti edellytetty tarkan päivänmäärän ilmoittamista, muotovaatimusta on tulkittava lain yleistavoitteen mukaisesti vuokralaisen tiedontarpeesta lähtien. 

KKO viittasi lain esitöihin, joissa todettiin, että vuokrasuhteen päättymisajankohta oli mahdollista yksilöidä irtisanomisilmoituksessa myös esimerkiksi ilmoittamalla irtisanomisajan pituus. KKO totesikin, että käytännössä päivämäärän ilmoittaminen voisi olla vuokranantajan kannalta hankalaa, kun irtisanomisajan alkaminen riippuu lopulta siitä, milloin irtisanomisilmoitus saadaan annettua vuokralaiselle todisteellisesti tiedoksi.

Edellä todettiin, mikä oli tämän tapauksen vuokranantajan A:lle tiedoksiantama irtisanomis­ilmoituksen sisältö. KKO päätyikin siihen, että siinä esitetyillä tiedoilla A on saanut varmasti selville, milloin hänen vuokrasuhteensa päättyy. Näin ollen irtisanomista ei pidetty A:n väittämin tavoin tehottomana.

Edellä käsitelty tapaus osoittaa, miten tulkinnanvaraisia eri toimenpiteiden muotomääräykset usein ovat. KKO antoi tässä tapauksessa yksiselitteisen ja selkeän oikeusohjeen. Esimerkki näyttää, että muotomääräyksiä on selvitettävä ja noudatettava todella tarkasti, sillä virhe niissä saattaa aiheuttaa huomattaviakin oikeudenmenetyksiä.