Hyvin yksilöity takaussitoumus takaajan oikeusturvan tae
Korkein oikeus antoi hiljakkoin takaajan vastuuseen ja takaussitoumuksen tulkintaan liittyvän mielenkiintoisen ratkaisun KKO 2014:30. Kyse oli siitä, että A oli vuokranantajana tehnyt 16.8.2007 B:n kanssa asuinhuoneiston vuokraa koskevan määräaikaisen vuokrasopimuksen ajaksi 16.8.2007–31.8.2010. C ja D olivat samana päivänä antaneet yhteisvastuullisen omavelkaisen takauksen vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta sekä muiden vuokraehtojen täyttämisestä. A ja B olivat 10.6.2008 tehneet sopimuksen vuokrasopimuksen purkamisesta. Sopimuksen mukaan B:n tuli maksaa kaikki maksamattomat vuokrat sekä 3 500 euroa kertakorvauksena vuokrasopimuksen ennenaikaisesta purkamisesta. KKO:n ratkaistavana oli kysymys siitä, sitooko mainittu ehto takaajia.
KKO lähti liikkeelle siitä, että takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annetun lain (takauslaki) 4 §:n mukaan takaus katsotaan annetuksi velan pääomasta, jollei ole sovittu, että takaus koskee myös korkoa tai muita liitännäiskustannuksia. Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan nimenomaista kaikkien liitännäiskustannusten yksilöintiä ei edellytettäisi. Riittävää olisi, että takaus annetaan kaikkien päävelkasitoumuksen velvoitteiden täyttämisestä, jolloin takaajan velvoitteet määräytyvät päävelkasitoumuksen ehtojen mukaisesti. Lainkohdan tarkoitusta selventävien esitöiden mukaan takaaja voi sitoutua vastuuseen myös velallisen sopimusrikkomukseen perustuvasta velasta, kuten sopimussakosta.
Takaaja vastaa korvausvelvollisuudesta, jos takaussitoumuksessa on nimenomainen tätä koskeva ehto tai jos sen mukaan takaajan velvoitteet määräytyvät päävelkasitoumuksen mukaisesti, jossa puolestaan on sovittu sopimusrikkomuksen seuraamukset. Päävelan ehtojen muuttaminen takaajan vahingoksi ei sido takaajaa, ellei hän ole antanut muutokseen suostumustaan. Tällaisena muutoksena voidaan säännöksen esitöiden mukaan pitää muun muassa eräpäivän varhentamista.
C ja D olivat samana päivänä sitoutuneet yhteisvastuulliseen omavelkaiseen takaukseen vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta sekä muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Koska takaajat olivat sitoutuneet vastuuseen kaikkien sopimusehtojen täyttämisestä, he olivat sitoutuneet vastuuseen myös päävelkasopimuksen mukaisista liitännäiskustannuksista.
Tässä tapauksessa A ei vuokranantajana ollut käyttänyt lakiin perustuvaa oikeuttaan purkaa vuokrasopimus, vaan vuokrasopimus on päättynyt sen osapuolten yhteisellä sopimuksella. Myös kertakorvaus on perustunut vuokrasopimuksen osapuolten väliseen erilliseen sopimukseen. Kertakorvaus rinnastuu seurauksena sopimussakkoon. Määräajaksi tehdyssä vuokrasopimuksessa ei ole ollut ehtoa sopimusrikkomuksen seurauksista. Näin ollen myöhemmin eri sopimuksella sovittu kertakorvaus on ollut uusi liitännäiskustannus, jonka maksamisesta takaajat eivät ole sitoutuneet vastuuseen eivätkä he ole voineet tekemänsä takaussitoumuksen nojalla tällaista vastuuta ennakoida.
KKO katsoi, että vaikutuksiltaan kertakorvausehto vastaa eräpäivän varhentamista, jota on pidettävä takaajan vahingoksi tehtynä ehtomuutoksena. Neljän kuukauden vuokria vastaavan korvauksen erääntyminen kerralla maksettavaksi oli lisännyt takaajien riskiä joutua tuossa vaiheessa kantamaan ennakoimaansa suuremman riskin päävelallisen velvoitteista. Koska takaajien ei ollut näytetty sitoutuneen vastaamaan myös tällaisen kertakorvausehdon täyttämisestä, ehto ei ole tullut heitä sitovaksi. Näin ollen A:lla ei ollut oikeutta saada vaatimaansa, vuokranantajan ja vuokralaisen tekemään erilliseen sopimukseen perustuvaa kertakorvausta takaajilta.
Tapaus osoittaa hyvin sen, miten tulkinnanvaraisia sopimukset ja sitoumukset saattavat usein olla. Se, että takaussitoumus on laadittu mahdollisimman selkeästi ja tarpeen vaatiessa yksityiskohtaisesti, on takaajan oikeusturvan paras tae. Sen tämä ratkaisu tuo konkreettisesti esille.
Harri Vento
OTT, asianajaja