Kiinteistö­investointien arvon­lisävero­vähennysten tarkistus­menettely (EUT:n tuomio 26.11.2020, asiassa C-787/18 Sögård Fastigheter AB)

EU-tuomioistuin (EUT) antoi marraskuun lopulla Ruotsia koskevan tuomion, joka tulee todennäköisesti vaikuttamaan myös Suomen arvonlisäverolain kiinteistöinvestointien alv-vähennysten tarkistusmenettelyä koskeviin säännöksiin.

EUT katsoi tuomiossaan, että Ruotsin arvonlisäverolain kiinteistöinvestointien tarkistussäännökset ovat tietyiltä kiinteistöjen luovutuksiin liittyviltä osiltaan EU:n arvonlisäverodirektiivin vastaisia. Tuomion mukaan arvonlisäverodirektiivi on ensinnäkin esteenä kansalliselle säännökselle, jonka mukaan kiinteistön myyjä vapautuu itse oikaisuvelvollisuudestaan (eli tarkistusvelvollisuudestaan) kaupan yhteydessä. Toisekseen direktiivi ei myöskään salli, että kiinteistön ostaja voisi tulla velvolliseksi oikaisemaan (tarkistamaan) eli käytännössä palauttamaan sellaisia alv-vähennyksiä, joita hän ei itse ole tehnyt. EUT:n mukaan tarkistusvelvollisuus voi siis koskea vain sitä verovelvollista, joka on toteuttanut kiinteistöinvestoinnin (uudis­rakentamisen tai perusparannuksen) ja tehnyt investointiin liittyen alv-vähennykset eikä tämä velvollisuus voi siirtyä ostajalle kiinteistön luovutuksen yhteydessä.

Suomen arvonlisäverolaki vastaa edellä kuvatuilta osin käytännössä pitkälti Ruotsin säännöstöä. Myös arvonlisäverolaki mahdollistaa sen, että kiinteistön myyjän tarkistusvelvollisuudet ja -oikeudet siirtyvät tietyin edellytyksin kiinteistön ostajalle (AVL 121 e §). Velvollisuuksien ja oikeuksien siirryttyä ostajalle tämä on puolestaan tietyissä tilanteissa velvollinen tai oikeutettu tarkistamaan kiinteistön myyjän aikanaan tekemiä alv-vähennyksiä. Näin ollen näyttää selvältä, että myös Suomen arvonlisäverolaki on tältä osin direktiivin vastainen, minkä takia lakia tultaneen muuttamaan. Tällä hetkellä ei kuitenkaan vielä ole tiedossa, miten ja millä aikataululla muutokset käytännössä toteutettaisiin.

Verovelvolliset voivat toistaiseksi toimia arvonlisäverolain nykysäännösten mukaisesti, mutta toisaalta verovelvollisen pitäisi niin halutessaan voida vedota myös direktiivin mukaiseen menettelyyn. Tämä tosin saattaa johtaa erikoisiin käytännön tilanteisiin esimerkiksi, jos kiinteistön myyjä soveltaa arvonlisäverolakia siirtämällä tarkistusvelvoitteet kiinteistön ostajalle, mutta ostaja vetoaakin myöhemmin suoraan direktiiviin eikä tällä perusteella tee tarkistuksia myyjän alun perin tekemistä vähennyksistä.