CTA Paikka

Sijoituskiinteistöjen käypään arvoon kirjaaminen

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon arvostus ei ole vain kirjanpitokysymys. Sillä voi olla merkittäviä reaalitalouden seurauksia.
19.10.2016

Jarmo Leppiniemi, professori

Tilinpäätöksessä käypään arvoon arvostaminen tulee ensisijaisesti näkyviin niin, että taseessa ja tuloslaskelmassa esitetään realisoitumattomia hallussapitovoittoja. Realisoitumattomat sijoituskiinteistöjen hallussapitotappiotkin on esitettävä, mutta ilman erillistä säännöstäkin yleisiin tilinpäätösperiaatteisiin kuuluva varovaisuus johtaa usein samaan lopputulokseen.

Menettely edistää riskinottomahdollisuuksia. Osake­yhtiölaissa säädetään, että jos osakeyhtiön hallitus havaitsee yhtiön oman pääoman olevan negatiivinen, on viipymättä tehtävä ilmoitus kaupparekisteriin osakepääoman menettämisestä (OYL 20:23 §). Vaikka taseen mukainen oma pääoma olisi miinuksella, ilmoitusta ei tarvitse tehdä, jos toimintakertomukseen tai liitetietoihin sisällytettävällä käyvin arvoin laaditulla laskelmalla voidaan osoittaa oman pääoman olevan jäljellä. Taseen negatiivinen pääoma on kuitenkin aina rasite yrityksen luottokelpoisuudelle.

 

Kannattavuus sekä tunnusluvut paremmiksi

Kiinteistösijoitusalalla vieraan pääoman käyttö, velalla vivuttaminen, on tavanomaista. Mahdollisuus tulouttaa sijoitus­kiinteistöjen realisoitumattomat arvonnousut kasvattaa velkarahoituksen käyttömahdollisuutta ja voi vaikuttaa myönteisesti sekä rahoituksen saatavuuteen että ehtoihin, kuten korkoon. Uuden mahdollisuuden käyttäminen parantaa kiinteistösijoittajan kannattavuutta sekä vakavaraisuutta kuvaavia tunnuslukuja. Velkoihin liittyy usein erityisiä ehtoja, niin sanottuja kovenantteja, jotka usein ilmaistaan tunnusluvuilla. Velka saattaa erääntyä tai korkoa saatetaan korottaa esimerkiksi vakavaraisuustunnusluvun heikennyttyä alle sovitun tason. 

Suurin merkitys sijoituskiinteistöjen käyvän arvon arvostuksella on laajaomisteisille kiinteistösijoitusyhtiöille ja -rahastoille. Se saattaa mahdollistaa jaettavissa olevan vapaan pääoman muodostumisen myymättä kiinteistöjä silloinkin, kun kustannustaso on raskas. Myös oman pääoman sijoittajien käyttämät tunnusluvut saattavat parantua käyvän arvon menettelyä sovellettaessa samaan tapaan kuin edellä velkojen yhteydessä todettiin.

 

Negatiivisen vivun riski

Kiinteistösijoittamisen ansaintalogiikka sisältää tavallisesti juoksevat vuokra- yms. tulot sekä kiinteistön myynnin yhtey­dessä realisoituvan arvonnousun. Lisäksi usein pyritään hyödyntämään vieraan pääoman vipuvaikutusta: lisäämään voittoa ja omaa pääomaa hankkimalla kiinteistöjä lainarahoituksella, kun kiinteistöjen arvioidaan tuottavan enemmän kuin velasta joudutaan maksamaan korkoa. Vipuvaikutuksen käytöstä päätettäessä tulee muistaa negatiivisen vivun mahdollisuus: jos korkotaso ylittää sijoituskohteen tuoton, syntynyt negatiivinen vipu syö omaa pääomaa. Juuri tämän takia luotonantajat edellyttävät luotottamiltaan yrityksiltä vakavaraisuutta, puskuria kestää negatiivisen vivun ankeat seuraamukset. Kiinteistösijoituksiin tällainen tilanne voi vaikuttaa voimakkaastikin, koska korkea korkotaso ja kiinteistöjen myönteinen arvonkehitys eivät yleensä ole samanaikaisia.

 

Kiinteistösijoittaminen yhä suositumpaa

Perinteisesti kiinteistösijoittamista on pidetty alhaisen juoksevan tuoton alana. Tämän argumentin painoarvo on alentunut korkosijoittamisen tuoton alennuttua jopa nollaan tai negatiiviseksi. Tuottoa aikaansaavia sijoituskohteita etsittäessä asuntojen vuokralleantaminen on noussut muodissa olevaksi sijoitukseksi. Mukaan on tullut asuntoihin erikoistuneita kiinteistösijoitusyhtiöitä ja -rahastoja. Aiemmin tällaisilla oli vähän tilaa, kun alhaisesta juoksevasta tuotosta ei riittänyt jaettavaa sekä sijoittajalle että sijoitusmahdollisuutta ylläpitävälle välikädelle. Mielenkiintoa jonkin verran ylläpiti myyntivoittomahdollisuus, mutta monet näkivät, että se on toivottoman kaukana – ja voivathan hinnat alentuakin. Sijoituskiinteistöjen arvonnousun tulouttamismahdollisuus (joka koskee sekä kiinteistösijoittamista että asunto- tai muihin kiinteistöosakkeisiin sijoittamista, ks. KILA 2016/1949) ylläpitää tuloslaskelmassa näytettävää juoksevaa tuottoa, joskaan ei kassavirtaa.

 

Käyvän arvon soveltaminen

Kaikki pörssin kiinteistösijoitusyhtiöt eivät käytä sijoituskiinteistöissään IAS/IFRS:n jo vuosia sallimaa käyvän arvon periaatetta, vaan perinteistä hankintamenoperusteista arvostusta. Seuraavassa esitetään esimerkki käyvän arvon soveltamisen vaikutuksesta tulokseen.

Pörssinoteeratun Orava Asuntorahaston 17,5 miljoonan euron suuruiseen liikevaihtoon sisältyy sijoituskiinteistöjen (netto) arvonnousuja 7,8 miljoonaa euroa, tilikauden voitto on 6,9 miljoonaa euroa – siis vähemmän kuin kirjattu arvonnousu. Vuokratuotot eivät siis riittäneet juoksevien kulujen, rahoituskulujen ja välittömien verojen kattamiseen.

Voitonjakopäätös on myös rahoituspäätös. Mitä enemmän tuloslaskelma sisältää realisoitumattomia eriä, sitä kauempana tuloslaskelman osoittama tulos ja rahavirrat ovat toisistaan. Jos tulos muodostuu laajasti arvonnousuista, voitonjaon toteuttaminen saattaa vaatia ulkoista rahoitusta, lainan ottamista tai oman pääoman lisäämistä (joka sellaisenaan kuulostaa nurinkuriselta: miksi omistajat sijoittaisivat yhtiöön omaa pääomaa nostaakseen sen osinkona takaisin). Oravan maksama 7,7 miljoonan euron osinko näyttäisi olevan rahoitettu ensisijaisesti lainoilla (liiketoiminnan rahavirta -2,4 miljoonaa euroa, investointien rahavirta -9,0 miljoonaa euroa, rahoituksen rahavirta +12,3 miljoonaa euroa (sisältää lainojen nettolisäyksen, oman pääoman lisäyksen ja osingonmaksun).

 

Arvonmuutoksen vaikutukset

Sijoittajan ja muun tilinpäätöksen tulkitsijan on syytä muistaa, ettei uutta kirjaustapaa käyttävään tilinpäätökseen muodostu merkittävää myyntivoittoa, kun sijoituskiinteistö aikoinaan myydään. Arvonnousu on jo tuloutettu juoksevasti. Jos arvonnousu on arvioitu liian suureksi esimerkiksi epäonnistuneen laskenta- ja ennustemenetelmän vuoksi, kohteen realisointi tuo tappion tuloslaskelmaan. Rahoituksellisesti realisointi voi mahdollistaa investoinneista, osingonjaosta ynnä muista sellaisista muodostuneen lainan lyhentämisen tai maksamisen.

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutosten tuloutukset ja kulukirjaukset synnyttävät kirjanpitoon uuden mittausongelman. Sitä ei voi ratkaista perinteisillä suorite- ja maksuperusteilla: arvonnousu tai -lasku ei synnytä hyödyke- tai rahavirtaa eikä ulkopuolisen antamaa tositetta. Arvonmuutoskirjausten mitoitus perustuu arviointeihin ja monia arvioita sisältäviin laskentamalleihin. Tarkkuudessa ei voi päästä lähellekään kirjanpitäjän arvostamaa todellisiin maksuihin perustuvan kirjanpidon tarkkuutta. Tilintarkastajilta ja tilinpäätöksen lukijoilta edellytetään huolellista tutkimista, ettei malleja ole rakennettu niin, että ne antavat liian positiivisia tuloksia. Voimakkaan tulosjohdetun kiinteistösijoitusyrityksen johto voisi nimittäin joutua kiusaukseen valita arvonmuutoskirjauksen perustaksi tarvitsemansa arvion antajaksi positiivisimman näkemyksen esittäjä.

 

Myönteisen kehityksen riskit

Kiinteistösijoittamisen suuri läpilyöminen tapahtui taloudellisesti erikoiseen aikaan. Nyt kaikki sijoituskiinteistön arvoon liittyvät seikat ovat myönteisiä: korkotaso on äärimmäisen matala, laina-aikamahdollisuus on kasvanut pitkäksi, ja ihmiset keskittyvät väestökeskuksiin, joissa on asuntopula. Kehityksen voisi kääntää korkotason nousu, rakentamisen (tarjonnan) voimakas kasvu sekä talouden taantuman aiheuttama työttömyys. Riskien toteutuessa asunnoista ei kyetä maksamaan kohoavia hintoja ja tuotanto- ja liiketiloja on tyhjinä. Jos uhat toteutuvat, arvonmuutosten kirjaaminen saa uusia haasteita. Ulkomailta on saatu tutkimusnäyttöä, että arvonalentumisetkin ovat tulleet tilinpäätöksiin

Kirjanpitolaki muuttui

Perinteisesti Suomen kirjanpitolain mukainen tilinpäätös on laadittu hankintamenoperusteisesti. Hyödykkeet on merkitty taseeseen hankintamenoonsa tai poistoilla ja muilla arvonalentumisilla vähennettyyn hankintamenoonsa. Poikkeuksena pääsäännöstä ovat olleet suppeasti sovelletut arvonkorotukset: nekin ovat näkyneet vain taseessa. Arvonkorotusta ei ole saanut merkitä tuloslaskelmaan, eikä siitä muodostetusta tase-erästä ole saanut jakaa osinkoa.

Vuonna 2004 kirjanpitolakiin säädettiin mahdollisuus merkitä rahoitusvälineet taseeseen käypään arvoon ja tulouttaa tai kirjata kuluksi arvonmuutos. Näin syntyneen arvonnousun jakamiselle voittona ei ole estettä, kunhan jaettavissa olevan vapaan oman pääoman ja maksukykyisyyden kriteerit täyttyvät.

Vuonna 2015 kirjanpitolakia muutetiin niin, että samankaltainen mahdollisuus kuin rahoitusvälineitä koskeva ulotettiin koskemaan myös sijoituskiinteistöjä (KPL 5:2b §): ”Kirjanpitovelvollinen saa merkitä sijoituskiinteistönsä käypään arvoon. Tällaisessa merkitsemisessä ja esittämisessä tilinpäätöksessä noudatetaan IAS-asetuksella hyväksyttyjä tilinpäätösstandardeja sekä 2 a §:n 2 ja 3 momentin säännöksiä käyvän arvon rahastosta. Valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää poikkeuksia standardien soveltamisesta tai niiden soveltamiseen perustuvista lisävaatimuksista tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa esittäville tiedoille. – – Jos kirjanpitovelvollinen on mikroyritys ja noudattaa tässä laissa ja sen nojalla annettuja säännöksiä mikroyrityksistä, se ei saa soveltaa tämän pykälän mukaista menettelyä sijoituskiinteistön arvostamisessa.”

Rahoitusvälineiden ja sijoituskiinteistöjen käypään arvoon tapahtuva tilinpäätös käsittely on jo aiemmin ollut mahdollista niille kirjanpitovelvollisille, jotka laativat IAS/IFRS-tilinpäätöksen (rahoitusvälineiden osalta ks. IAS 39, IFRS 7 ja IFRS 13 -standardit sekä sijoituskiinteistöjen osalta IAS 40 -standardi).

KirjanpitoUusimmat Artikkelit
Katso kaikki