Sijoituskiinteistön merkitseminen käypään arvoon ja IFRS-vaatimusten huomioonottaminen

Mahdollisuudesta merkitä sijoituskiinteistöt käyvän arvon periaatteella taseeseen ja tuloslaskelmaan säädetään KPL 5:2b §:ssä. Merkitsemisperiaatteissa ja tilinpäätöksessä esittämisessä on noudatettava kirjanpitolain säännöksen lisäksi IAS-asetuksella hyväksyttyjä tilinpäätösstandardeja sekä Suomen kirjanpitolain säännöksiä käyvän arvon rahastosta (KPL 5:2a §). Jos kiinteistöjä käsitellään tilinpäätöksessä käyvän arvon asemesta hankintamenoperusteisesti, IFRS-vaatimus ei koske kirjaamista. IFRS-säännöstössä käyvän arvon soveltamismahdollisuus yrityksen varoihin on laaja, Suomen kirjanpitolaissa se sen sijaan on säädetty suppeaksi. Se koskee nimenomaisten sallivien säännösten nojalla vain rahoitusvälineitä ja sijoituskiinteistöjä.

Sijoituskiinteistöjä koskee yleisten IFRS-periaatteiden lisäksi IFRS 40 -standardi. Standardia tulee soveltaa sijoituskiinteistöjen kirjaamiseen ja arvostamiseen sekä sijoituskiinteistöistä tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin.

Sijoituskiinteistöjen käypään arvoon kirjaamisessa on kysymys tulos- ja tasevaikutteisista kirjauksista. Arvonnousut ovat tuloslaskelmaan merkittäviä tuottoja ja arvonlaskut tuloslaskelmaan merkittäviä kuluja, ei siis ole kysymys arvonkorotuksista tai muista taseen sidottuun omaan pääomaan sisältyvistä eristä.

Sijoituskiinteistön määritelmä

IAS-asetusta noudatettaessa KPL 5:2b §:n yhteydessä kiinteistöt luokitellaan kahteen ryhmään: omassa käytössä oleviin kiinteistöihin ja sijoituskiinteistöihin. Sijoituskiinteistöt ovat maa-alueita ja rakennuksia, joita kirjanpitovelvollinen hallitsee omistajana tai vuokralaisena. Sijoituskiinteistö on siis voitu joko ostaa tai vuokrata rahoitusleasingsopimuksella. Sijoituskiinteistöstä pyritään saamaan tuottoja vuokratuottoina ja/tai arvonnousuna.

Keitä mahdollisuus koskee?

Mahdollisuus merkitä sijoituskiinteistönsä käypään arvoon tilinpäätöksessä koskee lähtökohtaisesti kaikkia kirjanpitovelvollisia. Mikroyritysten osalta edellytetään, etteivät ne sovella kirjanpitolaissa säädettyjä mikroyrityshuojennuksia, vaan laativat tilinpäätöksensä pienyrityssäännöksiä noudattaen (ks KPL 5:2b.2 §).

Pankit eivät saa soveltaa kirjanpitolaissa säädettyä mahdollisuutta sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoonsa. Niille on säädetty luottolaitostoimintaa koskevassa laissa vastaava mahdollisuus. Pörssiyhtiöille ja muille arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetuille liikkeeseenlaskijoille on määrätty erityisvaatimuksia muun muassa käyvän arvon osoittamisesta valtiovarainministeriön asetuksessa 1020/2012).

Arvostuksen sitoutuminen hankintamenon sijasta markkina-arvoihin tuo arvaamattomuutta eri tilikausien tuloksen ja oman pääoman vaihteluihin.

Kirjaaminen hankittaessa ja merkitseminen tilinpäätökseen

Kun kirjanpitovelvollinen hankkii sijoituskiinteistön, kirjaukset ovat riippumattomia siitä, käytetäänkö aikanaan tilinpäätöstä laadittaessa hankintamenoperiaatetta vai käyvän arvon periaatetta. Kirjanpitoon merkitään sijoituskiinteistön hankintameno. Hankintamenoon sisällytetään sopimuksen mukainen kauppahinta sekä muut hankintaan välittömästi liittyvät menot, kuten esimerkiksi varainsiirtovero, mahdollinen välityspalkkio ja asiantuntijapalkkiot.

Tilinpäätöksen laadinnan yhteydessä tehdään valinta. Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteeksi valitaan joko perinteinen hankintamenoperuste tai nyt käsiteltävä käyvän arvon peruste. Valintaa ei tehdä tilikausikohtaisesti. Tilinpäätöksen yleisten periaatteiden mukaisesti kerran tehtyä valintaa tulee noudattaa johdonmukaisesti tilikaudesta toiseen (KPL 3:3.1 §).

Sijoituskiinteistön käyvällä arvolla tarkoitetaan kiinteistön markkinoilla vallitsevaa markkinahintaa. Arvostuksessa ei oteta huomioon esimerkiksi niitä välitys- tai muita sellaisia menoja, jotka kirjanpitovelvolliselle mahdollisesti syntyisivät todellisen kaupanteon yhteydessä.

Sijoituskiinteistön käypään arvoon arvostaminen on erityisen vastuullinen tehtävä, koska sillä saattaa olla merkittäviä vaikutuksia yrityksen mahdollisuuteen käyttää taseen vapaata omaa pääomaa. Jo tästä syystä yleisiin tilinpäätösperiaatteisiin kuuluvan varovaisuuden periaatteen noudattamisvelvollisuus korostuu. Kun on kysymys realisoitumattomien erien esittämisestä tuloslaskelmassa tuottoina ja kuluina, esimerkiksi laskennalliset verovelat ja -saamiset on otettava tilinpäätöksessä huomioon. Lähtökohtaisesti arvo määritetään tilinpäätösajankohdan mukaisesti, arvoon ei kuitenkaan varovaisuutta noudatettaessa sisällytetä tilinpäätösajankohtana mahdollisesti esiintyviä tekijöitä (kuten yksittäistä yleisestä markkinahinnasta poikkeavaa kauppaa).

Joskus esiintyy tilanteita, joissa sijoituskiinteistön arvoa ei kyetä luotettavasti määrittämään. Tällöin liitetiedoissa tulee kuvata, minkälaisesta kiinteistöstä on kysymys sekä mitkä ovat ne poikkeukselliset olosuhteet, jotka estävät käyvän arvon luotettavan määrittämisen. Liitetiedoissa tulee lisäksi mahdollisuuksien mukaan esittää se arvioitu vaihteluväli, jonka sisällä sijoituskiinteistön käypä arvo hyvin todennäköisesti on.

Merkittäviä vaikutuksia

Sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisella voi olla merkittävä vaikutus yhtiön oman pääoman ja erityisesti vapaan oman pääoman muodostumiseen ja näin oman pääoman jakomahdollisuuteen, tilinpäätöksen rakenteeseen ja sen myötä mm. tunnuslukuihin. Erityisen suuri voi olla muutosvaiheen merkitys, kun käyvän arvon arvostukseen siirryttäessä tilinpäätökseen ja omaan pääomaan tuodaan kerralla pitkän ajan kuluessa muodostunut arvonnousu.

Arvostuksen sitoutuminen hankintamenon sijasta markkina-arvoihin tuo arvaamattomuutta eri tilikausien tuloksen ja oman pääoman vaihteluihin. Kun kiinteistöillä ei yleensä ole pörssikurssin osoittamaa päivän arvoa, saattaa syntyä kiusaus olla havaitsematta arvonalentumisia. On muistettava, että niin sovellettavien menettelytapojen mahdollisimman tarkkaan kuvaamiseen, kuin periaatteiden johdonmukaiseen ja vastuulliseen noudattamiseen, liittyy aivan erityisiä huolellisuus- ja oikeellisuusvaatimuksia tilinpäättäjän vastuukysymyksiä ajatellen.

On myös muistettava, että osakeyhtiölain mukaan vapaan oman pääoman käyttö esimerkiksi osingon jakamiseen edellyttää paitsi vahvistetun taseen mukaisten vapaan oman pääoman olemassaoloa, myös yrityksen taloudellista kantokykyä jaon toteuttamiseen (OYL 13:2 §: ”Varoja ei saa jakaa, jos jaosta päätettäessä tiedetään tai pitäisi tietää yhtiön olevan maksukyvytön tai jaon aiheuttavan maksukyvyttömyyden”). Koska kiinteistön arvonnousun kirjaamisessa ja tulouttamisessa ei ole kyse jo realisoituneiden arvonnousujen esittämisestä ja jakamisesta, jakaminen saattaa edellyttää velkaantumista tai yrityksen varallisuuden realisoimista.