Kommandiittiyhtiön omistaman kiinteistön myyntivoitto – oikea tulolähde – pääomatuloa vai ei

Kommandiittiyhtiö on omistanut kiinteistön, joka on ollut osittain liiketoiminnan käytössä, osittain vuokrattuna (Ky:n hlökohtainen tulolähde) ja osittain ainoan vastuunalaisen yhtiömiehen vakituisena asuntona vuosikymmenet. Pitääkö koko luovutusvoitosta maksaa verot vai onko tässä tapauksessa mahdollista, että verottaja tulkitsisi luovutuksen edes osittain verovapaaksi? Ymmärtääkseni kiinteistön pinta-alasta yli puolet on ollut yksityiskäytössä.

Vastaus:

Omistus tosiaan ratkaisee, minkälaisia verosääntöjä sovelletaan samoin kuin se, että mille tulolähteelle omaisuus kuuluu – toisinaan myös se, mistä omaisuuslajista on kyse (käyttö-, rahoitus vai vaihto-omaisuudesta). Kiinteistö on siis kokonaan kommandiittiyhtiön omistuksessa ja yli puolet kiinteistöstä on ollut yksityiskäytössä.

Elinkeinoverolain 53 pykälän mukaan, jos kiinteistöä käytetään yksinomaan (100 %) tai pääasiallisesti (yli 50 %) elinkeinotoimintaa välittömästi tai välillisesti edistäviin tarkoituksiin, kuten tehdas-, työpaja-, liike tai hallintotarkoituksiin taikka henkilökunnan asumis- tai sosiaalitarkoituksiin, kiinteistö kuuluu elinkeinotoiminnan tulolähteeseen.

Ymmärtäisin niin, että jos asumiskäytössä ollut osa olisi käsitelty yhtiömiehen luontoisetuna, kiinteistö olisi tältäkin osin ollut elinkeinotoiminnan käytössä. Ja jos elinkeinotoiminnan käyttöä olisi ollut esim. yli 50 %, tällöin kiinteistö olisi kokonaan kuulunut elinkeinotoiminnan tulolähteelle.

Jos elinkeinotoiminnan käyttö on jäänyt kuitenkin alle 50 prosentin, kiinteistön luovutus käsitellään henkilökohtaisella tulolähteellä. Ja jos luovutuksesta syntyy voittoa, voitto on henkilökohtaisen tulolähteen tulona samalla kokonaan pääomatuloa. Mikäli kyse olisi ollut elinkeinotoiminnan tulolähteelle kuuluneesta käyttöomaisuuskiinteistöstä ja sen mahdollisesta myyntivoitosta, niin toki vähintään myyntivoiton määrän verran myös tällaisessa tilanteessa kommandiittiyhtiön elinkeinotoiminnan tuloksesta olisi verotettu pääomatulona. Tästä löytyy säännös tuloverolain 40 pykälän 4 momentista.

Tuloverolain 48 pykälässä tarkoitetut myyntivoiton verovapaussäännöt tulevat sovellettaviksi vain yksityishenkilön verotuksessa, joten tässä ei mielestäni tosiaan ole muuta vaihtoehtoa kuin, että koko myyntivoitto menee verolle.

Taloushallintoliiton jäsenet saavat jäsenetuna neuvontaa kirjanpitoon ja verotukseen liittyvissä kysymyksissä. Kysymykset voi toimittaa sähköpostilla: asiantuntijat@taloushallintoliitto.fi.