KHO 11.5.2007 t. 1268 Osakehuoneiston korjaus- ja muutostyöt

Taustaa

Se, mitä luetaan osakkeiden hankintamenoon, kun verovelvollinen on hankkinut asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeet ja tehnyt osakkeiden perusteella hallitsemassaan huoneistossa korjaus- ja muutostöitä, on tuloverotuksen klassisia kysymyksiä. Ongelma tulee esille etenkin, kun korjaus- ja muutostöitä tehdään ennen huoneiston varsinaista käyttöönottoa. Seuraavassa KHO:n ratkaisussa on otettu kantaa asiaan.

Tapaus

A Oy oli harjoittanut liiketoimintaa Kiinteistö Oy B:n omistamalla kiinteistöllä olevissa liiketiloissa, joiden hallintaan oikeuttavat osakkeet A Oy omisti.

A Oy osti myöhemmin jo ennestään omistamiensa osakkeiden lisäksi lisää mainitun kiinteistöosakeyhtiön osakkeita ja otti niiden tarkoittamat liiketilat omaan käyttöönsä.

Omaan käyttöön hankitut tilat tulivat pääasiallisesti myyntivarastokäyttöön ja ne yhdistettiin yhtiön jo käytössä olleisiin samalla kiinteistöllä oleviin tiloihin. Ennen uusien tilojen käyttöönottamista niihin tehtiin korjaus- ja muutostöitä, joista aiheutui A Oy:lle yhteensä 147 800 markan suuruiset kustannukset.

Kun erityisesti otettiin huomioon, että korjaus- ja muutostyöt olivat liittyneet A Oy:n kysymyksessä olevalla kiinteistöllä jo harjoittaman ja edelleen harjoitettavan elinkeinotoiminnan tarpeisiin ja muun ohella käsittivät uusien liiketilojen yhdistämisen jo käytössä olleisiin liiketiloihin, A Oy:llä katsottiin olevan oikeus, vaikka korjaus- ja muutostyöt oli tehty mainittujen osakkeiden hankkimisen jälkeen ja ennen liiketilojen käyttöönottoa, ilmoituksensa mukaisesti vähentää aiheutuneet menot pitkävaikutteisina menoina elinkeinotulon verottamisesta annetun lain 24 §:n mukaisesti vuotuisin tasapoistoin.

Kommentti

KHO on jo ratkaisussaan 15.5.1992 t. 1849 katsonut rakennuksen osalta, että yhtiön hankkimaansa kiinteistöön suorittamia korjaustöitä, jotka oli suoritettu ennen kuin kiinteistö oli otettu käyttöön, oli pidettävä peruskorjauksen luonteisina menoina, jotka tuli aktivoida rakennuksen hankintamenoon. Sen sijaan osakehuoneistojen osalta yhtä selkeää ratkaisua ei ole, joskin verotuskäytännössä lienee noudatettu ratkaisusta KHO 15.5.1992 t. 1849 ilmenevää linjausta.

Oikeuskirjallisuudessa tätä linjausta ei ole pidetty itsestään selvänä, vaan on puollettu myös EVL 24 §:n soveltamista. TVL:n mukaan verotettavan luonnollisen henkilön vuokraustoiminnan osalta osakkeiden hankintamenoon luettavien menojen ja vuokratulosta vähennettävien menojen välinen rajanveto on ollut esillä ratkaisuissa KHO 2000:51 ja 2003:21.

Ratkaisu KHO 11.5.2007 t. 1268 osoittaa, että vaikka osakkeiden hankinnan jälkeen ennen huoneiston käyttöönottoa on suoritettu korjaus- ja muutostöitä, menot ainakin liittyessään verovelvollisen jo aikaisemmin kiinteistöllä hallitsemiin tiloihin ja toimintaan, kuuluvat EVL 24 §:n mukaan jaksotettaviin, eikä niitä lueta osakkeiden hankintamenoon.