Keskinäinen kiinteistöyhtiö ja siirtohinnoitteluoikaisu

Taustaa

Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kuten myös asunto-osakeyhtiöiden toiminta perustuu kiinteistöjen omistukseen ja huoneistojen luovuttamiseen osakkaiden hallintaan yhtiövastiketta vastaan. Ne eivät omalla toiminnallaan tavoittele voittoa. TVL 53 §:n 2 kohdan mukaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiölle veronalaista tuloa ei ole sen osakkeenomistajien tai jäsenten saama etu huoneistosta, joihin heillä on yhtiöjärjestyksen nojalla hallintaoikeus. Säännöksen johdosta keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ei tarvitse periä osakkaaltaan käypää vuokraa vastaavaa vastiketta huoneiston käytöstä. Ilman erityissäännöstä käyvän vuokra­tason alittavan vastikkeen periminen osakkaalta voisi johtaa verotusmenettelylain(VML) 29 §:ssä tarkoitetun peitellyn osingon verotukseen.

TVL 53 §:n 2 kohdan säännös koskee vain huoneiston käytöstä osakkaalle muodostuvaa etua. Keskinäisen kiinteistö­yhtiön perimä käypää vuokraa alempi vastike ei ole peiteltyä osinkoa keskinäisen kiinteistöyhtiön eikä myöskään sen osakkaan verotuksessa. Muista keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja osakkaan välisistä toimista ei ole vastaavaa säännöstä. Seuraavassa KVL:n ratkaisussa on otettu kantaa keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja sen osakkaan välisen lainan korottomuuden käsittelyyn verotuksessa.

Tapaus

Hakijayhtiö omisti keskinäisenä kiinteistöyhtiönä toimivan X Kiinteistö Oy:n osakekannan. Yhtiö oli antanut X Kiinteistö Oy:lle korollisen lainan, joka aiottiin muuttaa korottomaksi.

Tuloverolain 53 §:n 2 kohdasta ilmenevän periaatteen mukaan veronalaista etua ei muodostu siitä, että keskinäisen
kiinteistöyhtiön osakkaaltaan perimä vastike alittaa käyvän vuokran. Tämän periaatteen ei kuitenkaan katsottu koskevan muita keskinäisen kiinteistöyhtiön ja sen osakkaan välisiä liiketoimia. Näin ollen hakemuksessa tarkoitettuun korottomaan lainaan sovellettiin verotusmenettelystä annetun lain 31 §:n 1 momentin säännöstä, jonka perusteella hakijayhtiön tuloon tuli lisätä määrä, joka olisi kertynyt velkaehtojen vastatessa sitä, mitä toisistaan riippumattomien osapuolten välillä olisi sovittu.

Kommentit

Keskusverolautakunnan ratkaisemassa tapauksessa yhtiö omisti kiinteistöosake­yhtiön osakekannan. Yhtiö oli antanut kiinteistöosakeyhtiölle korollista lainaa, joka oli tarkoitus muuttaa korottomaksi. Kun KVL:n ratkaisemassa tapauksessa korottomuuden muodossa siirtyy etu osakkaalta osakeyhtiölle,  kysymyksessä ei voi olla VML 29 §:ssä tarkoitettu peitelty osinko.

VML 31 § koskee siirtohinnoittelu­oikaisua. Jos verovelvollisen ja häneen etuyhteydessä olevan osapuolen välisessä liiketoimessa on sovittu ehdoista, jotka poikkeavat siitä, mitä olisi sovittu riippumattomien osapuolten välillä, ja verovelvollisen elinkeinotoiminnan tai muun toiminnan verotettava tulo on jäänyt pienemmäksi tai tappio on muodostunut suuremmaksi kuin se muutoin olisi ollut, lisätään tuloon määrä, joka olisi kertynyt ehtojen vastatessa sitä, mitä toisistaan riippumattomien osapuolten välillä olisi sovittu. Lain sanamuoto mahdollistaa sen soveltamisen myös keskinäisen kiinteistöyhtiön ja sen osakkaan välisiin liiketoimiin. Tämän vuoksi KVL katsoi, että keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkaana olevan hakijayhtiön tuloon voitiin lainan korottomuuden vuoksi tehdä VML 31 §:ssä tarkoitettu lisäys.

VML 31 §:ää koskeneessa hallituksen esityksessä (HE 107/2006 vp, s. 20) on todettu, että säännöksellä ei ole tarkoitus puuttua voittoa tavoittelemattomien yritysten hinnoitteluun. Esimerkkinä tällaisista tilanteista hallituksen esityksessä viitataan osuuskuntiin ja todetaan, että osuuskunnan ei edellytetä hinnoittelevan jäsenilleen tarjoamiaan palveluja markki­naehtoperiaatteen mukaisesti. KVL:n päätöksen olosuhteissa keskinäisen kiinteis­töosakeyhtiön osakkaana ollut yhtiö, jonka tuloon siirtohinnoittelulisäys tehdään, ei liene ollut hallituksen esityksessä tarkoitettu voittoa tavoittelematon yhtiö.

KVL:n ratkaisu ei ole tätä kirjoitettaessa vielä lainvoimainen.