Rakennusoikeuden luovutus rakennusliikkeelle

Asiakkaamme on rakennusliike, joka on hankkimassa taloyhtiöltä rakennusoikeutta lisärakentamiseen taloyhtiön ullakkotilan päälle. Taloyhtiön on tarkoitus tehdä suunnattu osakeanti rakennusliikkeelle tässä tarkoituksessa. Kun rakennusliike ryhtyy urakoimaan taloyhtiön kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella uutta huonetilaa, onko kyse arvonlisäverotuksessa perustajaurakoinnista? Mitä veroseuraamuksia taloyhtiölle aiheutuu rakennusoikeuden luovutuksesta?

VASTAUS:

Arvonlisäverolain 31 pykälässä kerrotaan perustajarakentamisesta, josta rakennusliike suorittaa arvonlisäveron välittömien ja välillisten rakennuskustannusten (ns. oman käytön vero), eikä siis urakkasopimuksen ja -laskutuksen perusteella.

Kyseisen säännöksen mukaan perustajarakentamisella tarkoitetaan toimintaa, jossa yritys myy uudisrakentamiseen liittyvän rakentamispalvelun sellaiselle asunto- tai kiinteistöosakeyhtiölle, jossa sillä on määräysvalta urakkasopimusta tehtäessä.

Jotta säännöstä sovellettaisiin, rakentamisen pitää siis olla uudisrakentamista, rakentamispalvelun ostajan tulee olla asunto- tai kiinteistöosakeyhtiö ja lisäksi yrityksellä – yleensä siis rakennusliikkeellä – pitää olla määräysvalta tässä asunto- tai kiinteistöosakeyhtiössä urakkasopimusta tehtäessä.

Säännöstä sovellettaessa on näin määriteltävä ensinnäkin, mikä on uudisrakentamista, mikä sitten perusparantamista ja mikä puolestaan tavanomaista korjaustyötä. Verohallinnon ohjeen (Rakentamispalvelun myynti ja oma käyttö arvonlisäverotuksessa – annettu 3.7.2019) mukaan kyse on uudisrakentamisesta, mikäli olemassa olevan rakennuksen päälle rakennetaan lisäkerros. Jos sen sijaan nykyinen ullakkotila vain muutetaan käyttötarkoitukseltaan asunnoksi tai toimistoksi, kyse on perusparantamisesta. Perusparannuksesta on siis kyse, kun olemassa olevan rakennuksen laatutasoa muutetaan alkuperäistä tasoa olennaisesti paremmaksi.

Lisäksi säännöksen soveltaminen edellyttää, että rakennusliikkeellä on määräysvalta siinä asunto- tai kiinteistöyhtiössä, jonka kanssa se solmii urakkasopimuksen. Suora määräysvalta syntyy silloin, kun perustajarakentajalla on enemmän kuin puolet asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön kaikkien osakkeiden tuottamasta äänimäärästä ja äänten enemmistö perustuu omistukseen, yhtiöjärjestykseen tai muuhun sopimukseen. Määräysvalta voi syntyä myös siten, että rakennusliikkeellä yhdessä tytäryhtiönsä kanssa on määräysvalta asunto- tai kiinteistöosakeyhtiössä.

Lisärakentaminen ullakkotilan päälle on sinänsä uudisrakentamista. Mikäli rakennusliikkeellä ei tässä tapauksessa urakkasopimuksen solmimishetkellä ole kuitenkaan määräysvaltaa taloyhtiössä, kyse ei ole arvonlisäverolain 31 pykälässä tarkoitetusta perustajarakentamisesta, vaan rakennusliike suorittaa veron normaalisti urakkasopimuksen ja -laskutuksen perusteella.

Kun taloyhtiö myy lisärakennusoikeuden siten, että taloyhtiö päätöksellään tekee suunnatun osakeannin rakennusliikkeelle, kyse on saadusta pääomansijoituksesta taloyhtiön kannalta. Pääomansijoituksesta ei siis synny taloyhtiölle veronalaisesta tulosta eikä taloyhtiö myöskään suorita arvonlisäveroa tästä pääomansijoituksena saamastaan suorituksesta.

Taloushallintoliiton jäsenet saavat jäsenetuna neuvontaa kirjanpitoon ja verotukseen liittyvissä kysymyksissä. Tilitoimistossa-lehdessä julkaistaan neuvontaan tulleita kysymyksiä ja niihin annettuja vastauksia. Kysymykset voi toimittaa sähköpostilla: asiantuntijat@taloushallintoliitto.fi.