Hyvämaineinen isännöitsijä kilpailee laadulla
Juho Vuormasta, 36, piti tulla poliisi ja Jouni Vuormasta, 34, kaupan alan ammattilainen. Yhdessä veljekset päätyivät kuitenkin isä-Jorman perustamaan Isännöinti Vuormaan, jonka vetäjiksi kaksikko siirtyi vaiheittain sukupolvenvaihdoksen myötä.
– Isännöitsijää minusta ei pitänyt tulla. Halusin kuitenkin testata, millaista työ on. Ratkaisevaa oli Jounin saaminen mukaan yrittäjäksi, Juho Vuorma muistelee kymmenen vuoden takaisia tapahtumia.
– Varsin pian huomasimme työn monipuolisuuden. Tässä oppii koko aika uutta. Ja hommia riittää varmasti tulevaisuudessakin, Jouni Vuorma säestää.
Isännöinti Vuorma toimii Oulun seudulla, jossa sillä on asiakkaina noin 170 asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä. Niiden asioita hoitaa toimistossa kymmenen isännöitsijää ja kuusi kiinteistösihteeriä.
Isännöitsijän perustehtävä taloyhtiön operatiivisen toiminnan johtajana on Jouni Vuorman mukaan pysynyt samana. Hän on kuitenkin havainnut, että osakkaiden vaatimukset isännöintiä kohtaan ovat kasvaneet.
– Taloyhtiöiden osakkaat haluavat entistä huolettomampaa asumista. Meitä työllistää myös se, että perusasumisen taidot etenkin nuoremmalla sukupolvella voivat olla välillä hakusessa.
Läpinäkyvyyttä isännöinnin laskutukseen
Isännöintialaa on kiusannut huono maine, jota muutama vuosi sitten paljastunut laaja kartelli ja yksittäisten isännöitsijöiden kavallustapaukset ovat entisestään heikentäneet.
Juho Vuorma sanoo suoraan, että alan kehno maine on osittain itse aiheutettua. Monessa taloyhtiössä luottamusta isännöintiin ovat syöneet palvelujen läpinäkymätön hinnoittelu ja huono asiakaspalvelu.
– Onneksi kartellikohun jälkeen on tapahtunut paljon hyvää. Esimerkiksi isännöintialan eettiset ohjeet on uudistettu.
Ne esimerkiksi ohjeistavat, että isännöinnin laskutuksen on oltava selkeää. Laskutettavat toimenpiteet on eriteltävä. Lisäksi isännöintiyrityksen tulee luoda käytäntö, jolla taloyhtiö pystyy hyväksymään helposti isännöinnin erillisveloituksen piiriin kuuluvien töiden laskut ennen niiden maksua.
Isännöitsijä esittelee, hallitus päättää
Taloyhtiöistä on tullut viime vuosina viestiä, että hallituksiin on entistä vaikeampaa houkutella kiinnostuneita ja päteviä jäseniä. Vuormien mukaan tämä ei ole ollut iso ongelma heidän isännöimissään yhtiöissä.
– Yksittäisissä tapauksissa hallitukseen on pitänyt houkutella jäseniä, mutta aina hallitus on saatu kasaan ilman ylimääräistä yhtiökokousta. Joillakin taloyhtiöillä saattaa olla jopa positiivinen ongelma, että hallitukseen on enemmänkin tulijoita ja kokoonpanosta on äänestettävä.
Isännöitsijöiden mielestä taloyhtiöiden hallituksen kokoukset ovat muuttuneet hajanaisista kahvikeskusteluista entistä ammattimaisempaan suuntaan.
– Isännöitsijä voi osaltaan tehostaa hallitustyöskentelyä valmistelemalla käsiteltäviin asioihin selkeät ratkaisuesitykset. Niistä hallitus voi helposti valita mieleisimmän vaihtoehdon, Jouni Vuorma sanoo.
Isännöitsijöitä työllistävät eniten taloyhtiöiden taloudenpito ja kiinteistöä ylläpitävät korjaukset. Viime vuosina päänvaivaa on aiheuttanut remonttien kustannusten nousu.
Korona-ajan ja Ukrainan sodan myötä rakennusmateriaalit kallistuivat huomattavasti. Samaan aikaan rakentaminen kävi kuumana, mikä nosti urakoiden hintoja.
Vuormalla on isännöitävänä eri-ikäisiä kiinteistöjä, mutta yleisimpiä perusparannuksia ovat julkisivu-, katto-, piha- ja putkiremontit.
– Hyvä asia on, että remonttikustannusten suurin nousu näyttäisi pysähtyneen. Urakoitsijatkin vastaavat aiempaa paremmin tarjouspyyntöihin, Juho Vuorma arvioi.
Korkojen heilahtelu teettää töitä
Inflaation myötä kaikki kiinteistön ylläpitoon ja huoltoon liittyvät kustannukset ovat nousseet. Isännöitsijän työhön kuuluu hakea säästöjä, jotta vastikkeita ei tarvitsisi nostaa.
– Myös vastikkeiden maksun seurantaa on pitänyt tehostaa, ja maksurästeistä on jouduttu antamaan varoituksia lisääntyvässä määrin. Huoneistojen haltuunottoihin asti ei ole onneksi jouduttu etenemään tavanomaista enempää, Jouni Vuorma sanoo.
Eniten korotuspaineita on ollut pääomavastikkeissa, kun taloyhtiön lainojen korot ovat nousseet. Korkotaso on näkynyt myös siinä, että yhä useammat osakkaat ovat halunneet maksaa pääomavastikkeita pois etuajassa.
Koroissa viime aikoina tapahtuneet heilahtelut ovat teettäneet isännöintitoimistossa töitä, kun pääomavastikkeita on justeerattu vastaamaan lainanhoitokuluja.
– Onneksi monessa yhtiössä vastikkeita on nyt pystytty tarkistamaan alaspäin, kun korkotaso on pudonnut, Jouni Vuorma toteaa.
Vuormien mukaan kiinteistöjen alhaiset vakuusarvot eivät ole olleet Oulussa este taloyhtiöiden lainansaannille. Pankin myönteiseen lainapäätökseen vaikuttaa oleellisesti yhtiön suunnitelmallinen ja pitkäjänteinen taloudenpito.
Juho Vuorman mukaan pankit ovat harkinneet jo vuosia entistä tarkemmin, mille taloyhtiölle lainaa myönnetään. Ennen lainatarjousta ne ovat esimerkiksi pyytäneet nähtäväksi osakasluetteloa.
– Joissakin yksittäisissä tapauksissa lainaa ei ole myönnetty, jos iso osa osakkeista on ollut samojen sijoittajien omistuksessa.
Isännöinti Vuormassa on tehty tietoinen päätös, että kovan hintakilpailun sijaan yritys panostaa mieluummin palvelun laatuun ja pitkäaikaisiin asukassuhteisiin.
Puskaradio kertoo isännöinnin laadusta
Isännöintiala on ollut viime vuosina muutoksessa, kun isommat yritykset ovat ostaneet pienempiä toimijoita. Uusiakin yrityksiä alalle on tullut.
– Myös Oulun seudulla isännöintitoimistojen määrä on vähentynyt. Alalla tapahtuu voimakasta keskittymistä, Juho Vuorma toteaa.
Jouni Vuorman mukaan kilpailu isännöintitoimistojen välillä on Oulussa kovaa. Hänen mielestään paikalliset taloyhtiöt ovat kuitenkin valveutuneita palvelujen ostajia ja osaavat vertailla isännöintitoimistojen tarjouksia.
– Onneksi taloyhtiöt osaavat katsoa nykyisin muutakin kuin pelkkää kuukausihintaa, sillä sen lisäksi isännöitsijä saattaa laskuttaa erikseen jokaisesta peruspalvelun ylittävästä työstä. Tämä käytäntö tuntuu yleistyneen alalla.
– Alhainen kuukausihinta voi viitata myös siihen, että isännöitsijällä on vastuullaan paljon taloyhtiöitä. Silloin käytettävissä on vähemmän aikaa yhtä asiakasta kohti, Jouni Vuorma huomauttaa.
Isännöintipalvelun hintaa taloyhtiö pystyy kohtalaisen helposti vertailemaan. Sen sijaan palvelun laatua on etukäteen vaikea arvioida. Siitä osviittaa voi saada kysymällä muiden taloyhtiöiden kokemuksia.
– Puskaradion kautta isännöinnin hyvät ja huonot puolet tulevat esille, Juho Vuorma tietää.
Hänen mielestään hyvän isännöinnin määrittely on yksinkertaista. Isännöitsijä hoitaa hyvin asiat, jotka hänelle kuuluvat. Tällä hetkellä iso osa taloyhtiöistä kärsii siitä, että näin ei kuitenkaan tapahdu.
– Asiansa hoitavaa isännöitsijää kannattaa arvostaa. Taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on valita hyvä isännöitsijä samaan tapaan kuin yrityksen hallitus valitsee toimitusjohtajan.
Oikeanlainen asenne työssä tärkeintä
Monen muun alan tavoin myös isännöinti potee työvoimapulaa, kun alan ammattilaisia siirtyy eläkkeelle kiihtyvään tahtiin.
Vuormalla oli syksyllä avoinna kaksi isännöitsijän paikkaa, joista toinen oli tätä juttua kirjoitettaessa juuri täytetty. Jouni Vuorma on tyytyväinen työhakemusten määrään.
Hänen mielestään kaupallinen koulutus antaa isännöitsijän työhön hyvän pohjan.
– Taloihin liittyvän tekniikan tuntemus on hyvä lisä, mutta siihen voi perehtyä työn ohessa ja hankkia osaamista ulkopuolisilta asiantuntijoilta. Siksi painotan eniten kaupallista ja hallinnollista osaamista.
Juho Vuorman mielestä tärkeintä on kuitenkin oikeanlainen asenne. Isännöitsijän työssä tarvitaan päättelykykyä, itsensä johtamisen taitoa ja ihmissuhdetaitoja.
– Toimintakyky on säilytettävä silloinkin, kun kädet ovat täynnä töitä ja niiden hoitaminen on asetettava kiireellisyysjärjestykseen.
Juho Vuorma on pannut tyytyväisenä merkille, että isännöintialalle hakeutuu myös nuoria. Hänestä se saattaa olla merkki alan maineen paranemisesta.
– Alan pitäisi kuitenkin tuoda vieläkin painokkaammin esille työn vastuullisuutta ja merkityksellisyyttä.
Jos isännöitsijällä on vastuullaan vaikkapa 15 kohdetta ja Oulussa tyypillisen kerrostalon tasearvo on kymmenisen miljoonaa euroa, niin hän hallinnoi silloin 150 miljoonan euron kiinteistöomaisuutta.
Taloushallinnon ulkoistus suunnitteilla
Isännöinti Vuormassa siirryttiin paperittomaan toimistoon jo vuoden 2011 tienoilla. Juho Vuorman mukaan kirjanpidon sähköistäminen on vapauttanut työaikaa johtamiselle ja asiakaspalvelulle.
Taloyhtiöiden kirjanpidosta vastaavat Vuorman kiinteistösihteerit. Yrityksen itsensä taloushallinto on henkilöstö- ja talousasioista vastaavan Jouni Vuorman ja yhden kiinteistösihteerin vastuulla.
– Olemme kuitenkin ulkoistamassa Isännöinti Vuorman taloushallinnon tilitoimistolle, jotta meille jäisi enemmän aikaa katsoa isoa kuvaa ja kehittää liiketoimintaa. Taloyhtiöiden kirjanpito säilyy kuitenkin jatkossakin kiinteistösihteerien hyppysissä, Juho Vuorma sanoo.
Oman yrityksensä talousmittareista Vuormat kertovat seuraavansa kannattavuuden, liikevaihdon ja myynnin kehitystä. Isännöinti on kuitenkin varsin tasaista ja ennustettavaa liiketoimintaa. Suurin osa tuloista tulee kuukausilaskutuksesta.
Kiinteistöveron tarkistuksesta selvää säästöä
Juho Vuorma kertoo, että rutiiniasioiden automatisoinnin myötä taloyhtiöiden talousasioissa on enemmän aikaa esimerkiksi sopimusten hallintaan. Erilaisten palvelusopimusten pitäminen ajan tasalla ja säännöllinen kilpailuttaminen voivat tuoda taloyhtiölle isoja säästöjä.
– Esimerkiksi taloyhtiöiden laajakaistapalveluissa on Oulussa meneillään kova hintakilpailu. Hinnat ovat pudonneet kolmessa vuodessa jopa 70 prosenttia, joten kilpailuttaminen kannattaa.
Myös kiinteistöveroilmoitusten huolellinen läpikäynti voi tuoda taloyhtiölle selvää säästöä. Jouni Vuorman mukaan niissä on yllättävänkin usein väärää tai vanhentunutta tietoa. Tämän vuoksi taloyhtiö saattaa maksaa vuosittain liikaa veroa jopa tuhansia euroja.
Esimerkiksi uudehkolla taloyhtiöllä voi olla naapurikiinteistöjen kanssa yhteinen parkkihalli, jota verottaja verottaa yleisen kiinteistöveroprosentin mukaan. Oulussa se on 1,15 prosenttia. Taloyhtiöiden parkkihalleihin tulisi kuitenkin soveltaa vakituisen asumisen kiinteistöveroprosenttia, mikä on Oulussa 0,5 prosenttia.
– Kun tieto korjataan, taloyhtiö säästää helposti pari tuhatta euroa vuodessa. Valppaana on kuitenkin oltava jatkossakin, sillä kiinteistötietokannasta veroilmoitukseen voi tulla vastakin väärää tietoa.
Uusia asiakkaita otetaan valikoiden
Vuorman ja taloyhtiöiden isännöintisopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia. Isännöintipalvelujen yleisten sopimusehtojen mukaan irtisanomisaika on puolin ja toisin kolme kuukautta.
Isännöinti Vuormassa on tehty tietoinen päätös, että kovan hintakilpailun sijaan yritys panostaa mieluummin palvelun laatuun ja pitkäaikaisiin asukassuhteisiin. Juho Vuorman mukaan tässä on onnistuttu. Tästä kertoo, että viimeisen neljän vuoden aikana tulleista uusista asiakkaista yksikään ei ole vaihtanut isännöintitoimistoa.
– Olemme jonkin verran itse irtisanoneet meille taloudellisesti kannattamattomia isännöintisopimuksia. Ne ovat olleet pääosin pieniä taloyhtiöitä, joiden hallinto tilinpäätöksineen ja kokouksineen teettää yhtä paljon työtä kuin isompien yhtiöiden.
Vuorman veljekset ovat tehneet tietoisen valinnan myös siitä, että hyvästä kysyntätilanteesta huolimatta yritystä ei lähdetä kasvattamaan nopealla aikataululla.
Taloyhtiöiden tarjouspyyntöihin vastataan tarkan harkinnan jälkeen. Päätökseen vaikuttavat muutkin seikat kuin mahdollisen sopimuksen taloudellinen kannattavuus.
– Isännöitsijämme saavat valita hoitamansa kohteet. Jos kukaan ei halua ottaa jotakin kohdetta, vastaamme ystävällisesti, että valitettavasti emme voi tarjota teille isännöintiä tällä hetkellä.
– Joku talousguru saattaisi sanoa, että olettepa typeriä. Haluamme kuitenkin pitkäjänteistä liiketoimintaa ja kasvaa sellaisilla askelilla, joihin tämänhetkinen kapasiteettimme riittää, Juho Vuorma perustelee.