Kiinteistöyhtiön yhtiövastikkeiden määräytymisen perusteet

20.8.2011
harri
Harri Vento

Ylivelkaisessa kiinteistöosakeyhtiössä, joka sittemmin oli asetettu omasta hakemuksestaan konkurssiin, ei ollut määrätty osakkaille sellaisia yhtiövastikkeita, jotka olisivat riittäneet kattamaan yhtiön lainojen lyhennykset ja korot niiden erääntyessä.

Kysymys siitä,
• merkitsikö menettely osakeyhtiölain 12 luvun 5 §:ssä tarkoitettua laitonta varojenjakoa,
• voitiinko sitä pitää takaisinsaannista konkurssipesään annetun lain 1 §:ssä tarkoitettuna oikeustoimena tai siihen rinnastettavana menettelynä, järjestelynä tai muuna toimenpiteenä tai
• seurasiko menettelystä osakeyhtiölain 15 luvun 1 §:n nojalla osakeyhtiön hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan vahingonkorvausvelvollisuus.

Koska tällainen keskinäinen yhtiö joutuu ainakin pääosin kattamaan kustannuksensa osakkeenomistajilta perittävillä suorituksilla, vuokramarkkinoilla kulloinkin vallitseva vuokrataso ei voi olla määräävä vastikkeiden ja muiden yhtiössä perittävien maksujen suuruuden kannalta. Sillä, että osakkeenomistajien maksamat vastikkeet ja käyttömaksut mahdollisesti ovat olleet paikallisen käyvän vuokratason mukaisia, ei siten voi tällaisessa tapauksessa olla ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa yhtiön menettelyä laitonta varojenjakoa koskevien säännösten kannalta. Vastaavasti myöskään osakkeenomistajien tosiasiallinen maksukyky ei ole peruste, joka voisi oikeuttaa yhtiön jatkuvasti perimään näiltä vastikkeina ja muina maksuina vähemmän kuin yhtiön kustannusten kattaminen edellyttää.

Yhtiön rahoittajana on ollut Keski-Uudenmaan Säästöpankki, sittemmin Suomen Säästöpankki – SSP Oy, jolta saatavat ovat siirtyneet Arsenalille. Viimeksi mainittu on ainoa velkoja yhtiön konkurssissa. Asiassa on selvitetty pankin olleen hyvin selvillä yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja velanhoitokyvyn riittämättömyydestä. Tästä huolimatta pankki ei kuitenkaan ollut ryhtynyt toimenpiteisiin estääkseen yhtiön toiminnan ja saataviensa kasvun jatkumisen. Ottaen huomioon kiinteistömarkkinoiden tila kyseisenä ajanjaksona voidaankin vastaajien väittämin tavoin pitää ilmeisenä, ettei pankki katsonut etunsa mukaiseksi yhtiön hakemista tai hakeutumista konkurssiin, koska yhtiön kiinteistön realisoinnista tai tilojen vuokraamisesta olisi ollut odotettavissa huono tulos, vaan konkurssin lykkäämistä on pidetty vähemmän epäedullisena vaihtoehtona. Pankki on siten yhtiön pahenevasta ylivelkaisuudesta huolimatta hyväksynyt tilanteen ja yhtiön menettelyn. Näissä olosuhteissa, ja koska pankin seuraaja Arsenal on yhtiön ainoa konkurssivelkoja, ei konkurssipesällä sen enempää kuin Arsenalillakaan ole oikeutta esittää osakkeenomistajille vaatimuksia osakeyhtiölain (734/1978) 12 luvun 5 §:n nojalla.

Tässä tapauksessa kysymys on siitä, että kiinteistöyhtiössä osakkeenomistajilta perityt vastikkeet on määrätty sellaisiksi, etteivät ne ole riittäneet yhtiön vastattavien velkojen aiheuttamien menojen kattamiseen. Vastikkeen määrääminen alhaisemmaksi kuin mitä yhtiön vastattavien velkojen aiheuttamat menot olisivat edellyttäneet, ei ole merkinnyt sitä, että yhtiö olisi luopunut saatavasta, joka sillä on ollut osakkailtaan. Takaisinsaantilain mukaisella peräyttämisellä ei voida perustaa osakkeenomistajille sellaisia suoritusvelvollisuuksia, joita koskevia päätöksiä yhtiö ei ole missään vaiheessa tehnyt. Käsillä ei ole sellaista takaisinsaantilain 1 §:ssä tarkoitettua oikeustointa tai siihen rinnastettavaa menettelyä, toimenpidettä tai muuta järjestelyä, joka voisi olla sanotun lain mukaisen peräyttämisen kohteena.

Yllä siteeratussa tapauksessa, jossa niin ikään korkeimman oikeuden täydelliset perustelut ovat usean sivun mittaiset, otettiin kantaa siihen, miten kiinteistöosakeyhtiössä tulee määrätä vastikkeet. Asiassa osoitettiin, että ko. yhtiössä oltiin määräämisen perusteena käytetty lähinnä vastaavista tiloista alueella maksettavaa käypää vuokratasoa. Kun tosiasiatapahtumat kuitenkin ajoittuivat syvimmän laman aikaan, jolloin vuokrataso siis oli erittäin edullinen, johduttiin siihen, etteivät vastikkeet riittäneet kiinteistöyhtiön kulujen ja kustannusten suorittamiseen. Korkein oikeus lähti siitä, että vastikkeiden kokonaismäärän tulee kuukausittain minimissään pystyä peittämään kiinteistöyhtiön kulut ja kustannukset. Kun näin ei ollut menetelty, tilanne saattoi lähtökohtaisesti juridisesti tarkoittaa osakeyhtiölain 12 luvun 5 §:n mukaista laitonta varojen jakoa yhtiön osakkaille liian alhaisen vastiketason johdosta. Periaate on hyvä pitää mielessä, koska muutoin saatetaan helposti – varsinkin pienen henkilöpiirin omistamissa yhtiöissä – menetellä tavalla, joka saattaisi myöhemmin aiheuttaa taloudellisia seuraamuksia. Korkeimman oikeuden ratkaisemassa tapauksessa laittoman varojenjaon kriteereiden ei em. periaatteellisesta lähtökohdasta huolimatta kuitenkaan katsottu toteutuvan, koska kiinteistöyhtiön rahoittaja oli omalla passiivisuudellaan aiheuttanut sen, että rahoittajan voitiin katsoa hyväksyneen vallitsevan tilanteen. Tältä osin kysymys oli kuitenkin vain yksittäistapaukseen liittyvästä näytön arvioinnista, mitä ei pidä yleistää em. perusteella lähtökohtaiseksi kannanotoksi OYL:n vastaiseen varojenjakoon nähden, vaan asia on em. perustein juuri päinvastoin.

Asia tutkittiin myös takaisinsaannin valossa. Vaatimus peräyttämisestä hylättiin, koska takaisinsaantilain mukaisin toimenpitein ei voida perustaa osakkeenomistajille sellaisia suoritusvelvollisuuksia, joita koskevia päätöksiä yhtiö ei ole missään vaiheessa tehnyt. Kyse ei ole siten järjestelystä, joka voisi olla peräyttämisen kohteena.

KKOUusimmat Artikkelit
Katso kaikki