Huoneenvuokra – Asuinhuoneiston vuokraus – Oikeudenkäynti-menettely – Kanne – Kanteen ennenaikaisuus (KKO 2020:57)
Taustaa: Kanteen ennenaikaisuudesta
Suorituskanteen hyväksymisen yleisiin edellytyksiin kuuluu, että saatava on erääntynyt tai muutoin langennut maksettavaksi.
Ratkaisussa KKO 2017:14 on todettu, että erääntymätöntä saatavaa koskeva kanne on pääsääntöisesti hylättävä ennenaikaisena (KKO 2017:14, kohta 7). Jos kantaja väittää maksuvelvollisuuden alkaneen, asia tutkitaan tuomioistuimessa ja ratkaistaan hyväksyvällä tai hylkäävällä tuomiolla. Prosessisääntöjen mukaan tilanne on toinen silloin, kun kantaja ei edes väitä saatavaa erääntyneeksi vaan haluaa saada maksutuomion jo ennen saatavan erääntymistä. Tällöin kysymys on siitä, onko kantajalla riittävä oikeudellinen intressi nostaa kannetta. Jollei kantajalla ole oikeussuojan tarvetta, kanne tulee jättää tutkimatta.
Edellä kuvatuista pääsäännöistä huolimatta joissakin tapauksissa on mahdollista saada suoritustuomio sellaisestakin velvoitteesta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Tällöin suoritusvelvollisuuden määrääminen etukäteen perustuu nimenomaiseen lainsäännökseen tai on lain tarkoituksesta suoraan johdettavissa. Tällaisia tulevaan aikaan kohdistuvia tuomioita voidaan antaa esimerkiksi viivästyskorosta, lapsen elatusavusta ja ansionmenetystä koskevasta korvausvelvollisuudesta (ks. KKO 2020:57, kohta 9).
Suoritustuomio voidaan poikkeuksellisesti antaa myös ehdollisena siten, että vastaajan täytettäväksi tuomittu velvoite asetetaan riippuvaksi tulevaisuudessa tapahtuvan ehdon täyttymisestä. Tällaiset ehdot voivat koskea esimerkiksi vastasuoritusta, kuten asiakirjan tai esineen takaisinsaamista. Velvoite voidaan tuomita myös toissijaisena sen varalta, ettei vastaaja täytä hänelle määrättyä ensisijaista velvoitetta. Lisäksi ehdollinen suoritustuomio voidaan antaa monissa pääkanteen yhteyteen liitettävissä takautumis- ja seurannaistilanteissa (ks. esim. KKO 2009:64, kohta 11).
Ratkaisun KKO 2020:57 lähtökohdat
Kaupunki oli asuinhuoneiston vuokrasopimuksen perusteella vuokranantajana käräjäoikeudessa vaatinut A:n velvoittamista maksamaan erääntyneet sekä oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vuokrat viivästyskorkoineen. Kaupunki oli myös vaatinut, että vuokrasopimus vahvistetaan puretuksi ja että A velvoitetaan häädön uhalla muuttamaan huoneistosta ja jättämään sen kaupungin vapaaseen hallintaan. Lisäksi kaupunki oli vaatinut, että A on velvoitettava suorittamaan vuokraa 19,70 euroa päivältä tuomion antamista seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä lukien siihen saakka, kunnes huoneisto on luovutettu kantajan hallintaan.
Kaupunki oli valituksessaan esittänyt, ettei sen erääntymätöntä päivävuokraa koskeva vaatimus ollut aiheeton tai ennenaikainen eikä selvästi perusteeton. Päivävuokraa koskevan vaatimuksen peruste ja määrä oli johdettavissa suoraan vuokrasopimuksesta. Vuokralainen oli sitoutunut suorittamaan vuokraa kunkin kuukauden toisena päivänä siltä ajalta, kun hän käytti huoneistoa. Päivävuokrasaatavan syntyminen edellytti, että vuokralainen edelleen piti vuokrasopimuksen purkamisesta ja häätötuomiosta huolimatta asuinhuoneistoa hallinnassaan. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34.3 § osoitti, että tällaisessa tapauksessa vastaisuudessa erääntyvä vuokra voitiin määrätä tuomiolla maksettavaksi. Saatavan erääntyneisyys ei aina ollut kanteen tutkimisen tai hyväksymisen edellytys, vaan pääsäännöstä oli poikkeuksia. Päivävuokravaatimus onkin rinnastettavissa ennakolliseen viivästyskorkovaatimukseen.
Maksuvelvollisuuden määrä perustui koron osalta suoraan lakiin ja päivävuokravaatimuksen osalta osapuolten keskinäiseen sopimukseen. Kummankin vaatimuksen osalta kysymys oli määrällisesti selvästä saatavasta. Kaupunki oli viitannut eräissä käräjäoikeuksissa muodostuneeseen oikeuskäytäntöön, jonka mukaan ulosottoviranomaiset olivat voineet vahvistaa päivävuokraa koskevan maksuvelvollisuuden päättymispäivän. Kaupunki oli painottanut sitä, että ulosottoviranomaiset eivät olleet pitäneet päivävuokravaatimuksiin liittyvää täytäntöönpanoa ongelmallisena. Myös prosessiekonomiset syyt puolsivat päivävuokraa koskevien vaatimusten hyväksymistä erääntymättömyydestä huolimatta.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Korkein oikeus totesi, että asuinhuoneistosta maksettava vuokra oli korvausta huoneiston hallinnasta. Vuokra erääntyi maksettavaksi joko vuokrasopimuksen osapuolten sopimana ajankohtana tai asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34.1 §:ssa säädettynä maksuajankohtana. Vuokralainen ei ollut velvollinen suorittamaan vuokraa ennen edellä todettua ajankohtaa.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34.3 §:n mukaan vuokra on maksettava huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34.3 §:ssa säädetään vuokranmaksuvelvollisuuden kestosta sitäkin tilannetta varten, että vuokralainen vielä vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen käyttää huoneistoa. Korkein oikeus kuitenkin totesi, ettei kyseinen lainkohta muuta vuokran erääntymisajankohtaa eikä siitä seuraa, että vastaisuudessa erääntyvä vuokra voitaisiin häätötuomion yhteydessä määrätä maksettavaksi. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki ei muutoinkaan sisällä säännöksiä, joiden nojalla olisi mahdollista saada suoritustuomio velvoitteesta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Erääntymätöntä vuokraa koskevaa vaatimusta ei voida perustellusti rinnastaa myöskään edellä selostettuihin ehdollista suoritustuomiota koskeviin poikkeuksiin.
Kaupunki oli kantansa tueksi vedonnut prosessiekonomisiin syihin ja siihen, että ulosottoviranomaiset kykenevät vaikeudetta selvittämään huoneiston hallinta-ajan ja näin määrittämään myös täytäntöönpantavan vuokran määrän. Korkein oikeus totesi näiltä osin, että tämän kaltaisia näkökohtia voidaan esittää koskien monenlaisia toistuvaissuorituksia. Käytännölliset syyt eivät kuitenkaan luo perustaa ennakollisen maksutuomion saamiselle ilman, että tästä säädetään lailla.
Edellä mainituilla perusteella Korkein oikeus katsoi, että tuomiolla määrättävä vuokrasaatavan maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamishetkellä erääntyneitä vuokria.
Lisäksi Korkein oikeus totesi, että kaupunki oli kanteessaan selvästi vaatinut tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria. Tältä osin kaupungilla ei ole ollut riittävää oikeudellista intressiä nostaa asiassa kannetta. Oikeudenkäynnin edellytyksen puuttumisen vuoksi Korkein oikeus katsoi, että kanne tuli tältä osin jättää tutkimatta.
