CTA Paikka
CTA Paikka

Kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden kirjaamisesta

21.8.2014
jarmo
Jarmo Leppiniemi

Tilitoimisto pyysi kirjanpitolautakunnan lausuntoa kiinteistöosakeyhtiön osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden kirjaamisesta. Lausuntopyynnön mukaan hakijan asiakas, pieni osakeyhtiö, oli ostanut kaksi lomahuoneistoa vuokrausta varten vuosina 2009 ja 2010. Yhtiön toimialana on osakevuokraus turisteille. Osakkeen hinnaksi yhtiön kirjanpitoon oli kirjattu ostohinta eikä koko kauppahinta. Huoneiston hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin kohdistuva huoneistokohtainen laina oli kirjaamatta. Osakkeen kauppakirjassa todetaan seuraavasti: ”Velaton kauppahinta on 320 000 euroa. Myyntihinta on 105 000 euroa, joka maksetaan 31.5.2010 mennessä. Lisäksi ostaja ottaa vastatakseen huoneistoon kohdistuvan lainan määrältään 215 000 euroa.” Taseeseen oli kirjattu vain 105 000 euroa. Ostajayritys maksaa kiinteistöosakeyhtiölle hoitovastikkeet, ALV-vastikkeet, vesivastikkeet ja pääomavastikkeet. Pääomavastikkeet oli kirjattu tuloslaskelmaan kuluksi.

Hakija pyytää lausuntoa seuraavista kysymyksistä:

• Pitääkö nyt oikaista osakkeiden hankintahinta 320 000 euron arvoiseksi siten, että kirjataan huoneistoon kohdistuva laina 215 000 euroa?

• Pitääkö pyytää lainaosuuslaskelma ja sen jälkeen oikaista myös kyseinen laina?

• Pitääkö pääomavastikkeet kirjata siten kuin ne on aikaisemmin kirjattu kuluksi vai lainan lyhennyseräksi?

Kirjanpitolautakunta oletti, että hakemuksessa tarkoitetaan kiinteistöosakeyhtiöllä asunto-osakeyhtiötä, keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä tai muuta asunto-osakeyhtiölakia soveltavaa osakeyhtiötä, ja että kaupassa siirtyvällä velkavastuulla tarkoitetaan kiinteistöosakeyhtiön taseeseen merkittyä lainaa.

Ensimmäiseen kysymykseen kirjanpitolautakunta vastasi, että kyseinen laina ei ole huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajayhtiön (jäljempänä ”osakkeiden omistajayhtiö”) lainaa, vaan huoneistot omistavan osakeyhtiön (jäljempänä ”kiinteistöosakeyhtiö”) lainaa. Koska osakeyhtiö – tässä tapauksessa kiinteistöosakeyhtiö – on itsenäisesti vastuussa veloistaan, ei kyseistä huoneistokohtaista lainaa tule merkitä omistajayhtiön taseeseen. Se kuuluu ainoastaan kiinteistöosakeyhtiön taseeseen. Koska omistajayhtiön vastuu on rajoitettu kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden hankintamenon määrään, ei omistajayhtiö ole velvoitettu ilmoittamaan tilinpäätöksessään vastuuna huoneistokohtaista lainaosuutta, eikä muutakaan osuutta yhtiön sellaisiin velkoihin, joita ei ole huoneistoille erikseen kohdistettu.  Toisaalta ei kuitenkaan ole hyvän kirjanpitotavan vastaista ilmoittaa huoneistokohtaista velkavastuuta huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajayhtiön tilinpäätöksen liitetietona edellyttäen, että tällainen tieto on selkeästi erotettu omistajayhtiön omista veloista ja vastuista.

Hakijan toisena kysymyksenään pyytämä menettelyllinen ohjaus ei kirjanpitolautakunnan mukaan kuulu sen toimivaltaan. Edellä esitetyn perusteella on kuitenkin selvää, ettei lainaosuusosuuslaskelma ole tarpeellinen tässä asiassa. 

Hakijan kolmanteen kysymykseen lautakunta vastasi, että pääomavastikkeet kirjataan kuluksi. Jos kiinteistöosakeyhtiö on päättänyt käyttää rahastointimenettelyä, käsitellään osakkaiden yhtiölle maksamia suorituksia pääomasuorituksina siltä osin kuin ne rahastoidaan. Rahastointimenettelystä lautakunta on antanut tarkemman ohjeistuksen asunto-osakeyhtiöiden kirjanpitoa ja tilinpäätöstä koskevan yleisohjeessaan.

KILAUusimmat Artikkelit
Katso kaikki