CTA Paikka

Asumisoikeusyhtiön vastikelaskelmat tilinpäätöksessä

22.10.2015
jarmo
Jarmo Leppiniemi

Kirjanpitolautakunta on antanut hakemuksesta lausunnon asumisoikeus­yhtiön tilinpäätöksessä esitettävistä liitetiedoista (KILA 2004/1926). Hakija pyysi sittemmin kirjanpitolautakuntaa täydentämään lausuntoaan siltä osin kuin se koski seuraavaa kysymystä: ­”Tuleeko asumisoikeusosakeyhtiön ­tilinpäätöksen liitetietona esitettävistä vastikelaskelmista käydä ilmi kunkin asumisoikeustalon tiedot eriteltyinä siten, että laskelmat osoittavat aukottomasti ja audit trail -periaatteen mukaisesti mistä asukkaille asumisoikeuslain 16d §:n mukaisesti määrättävä käyttövastike muodostuu?” Vastauksessaan täydennyspyyntöön lautakunta viittasi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (jäljempänä ”ARA”) laatimaan oppaaseen 23.8.2012 (päivitetty 22.1.2013; jäljempänä ”ARA-opas”) asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määrityksestä ja pidättäytyi lausumasta asiasta enempää. Esillä oleva lausunto koskee toimivaltakysymyksiä.

Kirjanpitolautakunta totesi, että KPL 8:2.2 §:ään vedoten, ettei sillä ole velvoitetta antaa pyydettyä lausuntoa, vaan se itsenäisessä harkinnassa on, milloin tällainen ohjauksenanto on tarpeen. Tämä koskee myös asumisoikeusasunnoista annetussa laissa säädettyä valtuutusta. Lain 51a.1 §:n mukaan lautakunta ”­ – – voi [KPL:ssa] säädetyllä tavalla antaa ohjeita ja lausuntoja asumisoikeustalon omistajayhteisön tai -säätiön [Asumisoikeuslain] mukaisen tilinpäätöksen laatimisesta.”

Lautakunta selosti myös, että asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta annetulla lailla perustettu ARA on ottanut tehtäväkseen muun muassa ohjata asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määräytymisperusteita ja niistä asukkaille annettavia tietoja. Tässä tarkoituksessa se on laatinut edellä mainitun ARA-oppaan.

Lausuntonaan lautakunta totesi, että asumisoikeuslain 51.b §:n 5 kohta velvoittaa ilmoittamaan asumisoikeustalon omistavan yhteisön tai säätiön, ”omistaja­yhteisön”, tilinpäätöksen liitetietona lain 16a.2 §:ssä tarkoitetut laskelmat. Kirjanpitolautakunta pitää ilmeisenä, että kyseisellä viittauksella tarkoitetaan kyseisen lain 16d §:n mukaista käyttö­vastikkeen määräytymislaskelmaa ja jälkilaskelmaa.

Kirjanpitolautakunta totesi, että ARA on antanut ohjeen niin käyttövastikkeen määräytymislaskelmasta kuin jälkilaskelmasta. ARA-oppaassa todetaan muun muassa seuraavat seikat:

Käyttövastikkeen määräytymislaskelma on pohja käyttövastikkeiden suuruuden määrittelemiseksi ja toisaalta valvonta- ja vertailuväline tilikauden aikaisia tuottoja ja menoja seurattaessa ja vertailtaessa niitä tilinpäätöksessä toteutuneisiin.

Käyttövastikkeen määräytymislaskelmasta ilmenevät tulevan talousarviovuoden arvioidut tuotot ja kulut.

Käyttövastikkeen määräytymislaskelman laadinnan lähtökohtana ovat edellisen tilikauden tilinpäätöksen luvut, kuluvan tilikauden kirjanpidosta saadut luvut sekä rahoituskuluista luottolaitoksista saatavat ennakkotiedot tulevista lainan lyhennyksistä ja korkomenoista.

Tulevan vuoden rahoitustarve arvioidaan toteutuneiden kulujen perusteella ottaen huomioon tulevat kustannusten korotukset.

Jälkilaskelmien laatimista ARA ohjasi muun muassa seuraavasti:

Jälkilaskelma on tilinpäätöshetkellä eri vastiketuloista ja niillä katettavista menoista laadittu suoriteperusteinen rahavirtalaskelma.

Jälkilaskelmassa huomioidaan rahan todellinen liikkuminen, ei esimerkiksi tehtyjä varauksia tai poistoja.

Kirjanpitoon syötetään talokohtaisesti vastiketuotot ja laskutuksiin perustuvat talokohtaiset menot.

Jälkilaskelman luvut otetaan suoraan ­kirjan­pidon talokohtaisista tot­eutu­ma­luvuista.

Asumisoikeustalon omistajan on laadittava jälkilaskelma koko yhteisöstä ja erikseen kaikista asumisoikeustaloista.

Laskelmasta tulee käydä ilmi, mitä eriä on tilikauden aikana katettu käyttövastikkeilla ja paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusyli- tai -alijäämää.

Lisäksi yhteisön jälkilaskelmasta tulee käydä ilmi esimerkiksi taseeseen aktivoidut menot (pitkäaikaiset menot, jotka on kirjattu taseeseen), asumisoikeusrahaston lisäykset ja vähennykset ja uudiskohteisiin kohdistuneet lainojen nostot, jotta jälkilaskelma voidaan täsmäyttää kirjanpitoon yhteisötasolla.

Hoitomenojen, joita ei saa tasata, yli- ja alijäämä siirretään tulevan vuoden vastikelaskelmaan kuitenkin siten, että vastikkeiden kehitys pysyy tasaisena. Myös tasattavista menoista kertynyt yli- tai alijäämä siirretään seuraavan vuoden käyttövastikelaskelmaan.

Lisäksi jälkilaskelmassa on selvitettävä sekä kohteille että yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämä sekä ilmoitettava, paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy korjausvarausta.

Jälkilaskelmien esittämistapana voidaan käyttää laskelmatyyppiä, jossa eritellään eri tarkoituksiin perittyjen vastiketuottojen määrä ja kullakin vastiketuotolla katettavien kulujen määrä. Näin jälki­laskemista käy ilmi, paljonko vastiketta on kerätty tasattavien ja talokohtaisten hoito­menojen, rahoitusmenojen ja varautumisten katteeksi ja paljonko eri vastikkeilla katettavia kuluja on syntynyt ja paljonko eri vastikkeista on tilikaudelta kertynyt ali-/ylijäämää seuraavina vuosina huomioon otettavaksi.

ARA-oppaaseen sisältyy kaavamallit sekä käyttövastikkeen määräytymislaskelmasta että jälkilaskelmasta. ARA-oppaan mukaan käyttövastikkeen määräytymislaskelman laadinnassa lähtökohtina ovat muun muassa edellisen tilikauden tilinpäätöksen ja kuluvan tilikauden kirjanpidosta saadut luvut. Talousarvioon liittyvänä laskelmana se on kuitenkin arvio. Tästä syystä siihen eivät sovellu aukottomuuden ja audit trail -periaatteiden vaatimukset. 

Kirjanpitolautakunta katsoi, että ARA-oppaan ohjeistus jälkilaskelmasta vastaa kirjanpitolain tarkoittamaa hyvää kirjanpitotapaa. Jälkilaskelmaan luvut otetaan ARA-oppaassa todetulla tavalla suoraan kirjanpidosta. Lautakunta kiinnittää huomiota siihen, että jälkilaskelmassa yksittäinen kulu voi olla sellainen, ettei sen perusteena oleva liiketapahtuma kohdistu yksittäiseen asumisoikeus­taloon, vaan asianomaista liiketapahtumaa kuvaava ulkopuoliselta saatu tosite koskee asumisoikeusyhteisöä kokonaisuudessaan. Tällaiset kulut tulevat yksittäisiä asumisoikeustaloja koskevissa jälkilaskelmissa huomioonotetuiksi jyvittämällä ne asumisoikeustalojen kesken. Jyvitettävän kulun perusteena on siten tosite, johon kirjausketju perustetaan audit trail -periaatteen mukaisesti.

 

KILAUusimmat Artikkelit
Katso kaikki
Uusimmat Artikkelit