Lomahuoneistot

KHO:n 10.7.2009 antamassa ratkaisussa T 1785 A Oy:n yhtiöjärjestyksen mukaisena toimialana oli omistaa ja hallita Kittilän kunnassa sijaitsevaa tilaa sekä omistaa ja hallita tällä sijaitsevia rakennuksia. A Oy:n jokainen osake tuotti oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä A Oy:n rakennuksessa olevaa lomahuoneistoa tai muuta osaa muiden osakkeiden kanssa.

Osakkaan hallintaoikeutta oli rajoitettu yhtiöjärjestyksessä siten, että osakas sai käyttää lomahuoneistoaan itse korkeintaan 56 vuorokautta kalenterivuodessa. Muuksi ajaksi lomahuoneistojen käyttöoikeus jäi A Oy:lle kuitenkin siten, että A Oy:n oli vuokrattava lomahuoneistot valitsemalleen palveluntuottajalle vuokratuottojen kerryttämiseksi A Oy:lle. A Oy vuokrasi huoneistot erilliselle palveluntuottajalle, joka harjoitti verollista majoitustoimintaa luovuttamalla huoneistoja matkailijoiden käyttöön.

A Oy:n hallintaoikeus rajoitti osakkaiden hallintaoikeutta olennaisella ja merkittävällä tavalla. Palveluntuottajan käyttäessä huoneistoja verollisessa majoitustoiminnassa huoneistot eivät olleet osakkaiden yksinomaisessa ja jakamattomassa hallinnassa, eikä osakas itse voinut käyttää tai vuokrata omistamaansa huoneistoa osakkuusasemansa perusteella. Tämän vuoksi korkein hallinto-oikeus katsoi, että ratkaistaessa kysymystä siitä, voiko A Oy hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hallinnassaan olevien tilojen osalta, A Oy:öön ei ollut sovellettava AVL 30 §:n 3 momentissa säädettyjä kiinteistöosakeyhtiön verovelvollisuuden erityisedellytyksiä.

Huoneistojen käyttö verollisessa majoitustoiminnassa ei ollut tilapäisluonteista. Vaikka huoneistojen käyttö verollisessa majoitustoiminnassa katkesikin osakkaan oman käytön ajaksi, KHO katsoi, että näissä oloissa huoneistoja käytettiin jatkuvasti vähennykseen oikeuttavaan tarkoitukseen ottaen myös huomioon, että vähennykset voitiin jakaa vähennykseen oikeuttavaan ja vähennykseen oikeuttamattomaan käyttöön.

A Oy:llä oli AVL 30 §:n nojalla oikeus hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi kysymyksessä olevien tilojen osalta. A Oy:llä oli näin ollen myös AVL 102 §:n nojalla oikeus vähentää huoneistojen rakennuskustannuksiin sisältyvästä arvonlisäverosta se osuus, joka vastasi A Oy:n käyttöoikeutta kysymyksessä oleviin huoneistoihin.

Kommentit

AVL 30 §:n 3 momentin erityisedellytysten mukaan keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voi hakeutua verovelvolliseksi vain, jos sen osakkaalla on oikeus vähentää vastikkeeseen sisältyvä vero täysimääräisesti tai jos osakkaana on valtio. Vaikka kyseessä oli keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, osakkailla ei ollut sellaista hallintaa, joka keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkailla tyypillisesti on, vaan A Oy:n hallintaoikeus rajoitti sitä merkittävästi.

Siltä osin, kun tilat olivat A Oy:n hallinnassa ja vuokrattuina palveluntarjoajalle, KHO ei soveltanut AVL 30 §:n 3 momentin keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön erityissäännöksiä vaan AVL 30 §:n yleisiä edellytyksiä. A Oy:llä oli siten oikeus hakeutua kiinteistönluovutuksesta verovelvolliseksi AVL 30 §:n nojalla ja vähentää kustannusten verot siltä osin, kun A Oy luovutti huoneistoja erilliselle palveluntuottajalle majoitustoimintaan.

Ratkaisussa on havaittavissa pyrkimys eri toimijoiden veroneutraaliin kohteluun niin, ettei toimintaa jää rasittamaan vähentämätöntä, piilevää arvonlisäveroa toiminnan oikeudellisesta rakenteesta johtuen. Päätös myös vahvistaa aiempaa oikeuskäytäntöä, jonka mukaan vuokraustoiminta voi olla arvonlisäverollista, vaikka se ei olisikaan keskeytymätöntä, kunhan se on jatkuvaa.